Kdo by měl platit daň z pronájmu a může být zahrnuta do částky nájemného?

Pokud pronajímáte bydlení (byt, dům, letní dům), musíte pamatovat na povinnost platit daně. Jaké daně je v tomto případě třeba zaplatit, závisí na různých nuancích. Od daňové poradkyně Lyudmily Movchanové jsme se naučili, jak správně platit daně při pronájmu bydlení. Zeptali jsme se také realitních kanceláří a pronajímatelů, jak nyní nejčastěji řeší daně: snaží se je započítat do výše nájmu, nebo je prostě platí z vlastní kapsy?

Je pronájem bydlení podnikání nebo ne?

Nejprve je nutné určit, zda je pronájem bytových prostor podnikatelskou činností či nikoliv.

Podnikatelská činnost je nezávislá činnost právnických a fyzických osob, jimi vykonávaná v občanském oběhu vlastním jménem, ​​na vlastní nebezpečí a na vlastní majetkovou odpovědnost a zaměřená na soustavné získávání zisku z užívání majetku, prodeje věcí vyrobených, zpracovaných nebo získaných těmito osobami za účelem prodeje, jakož i z výkonu práce nebo poskytování služeb, pokud tyto práce nebo služby nejsou určeny k prodeji pro jejich vlastní spotřebu a nejsou určeny k prodeji jiným osobám a nejsou určeny k prodeji.

V této definici jde především o to, že podnikatelská činnost je činnost zaměřená na soustavné vytváření zisku. Je to jako ve vtipu: „jednou se to nepočítá.“ Ale dva nebo více už je systém.

V souvislosti s pronájmem bydlení se za podnikatelskou činnost nepovažuje:

• poskytování obytných prostor, zahradních domků, chatek k pronájmu (s výjimkou poskytování krátkodobého ubytování);
• poskytování obytných prostor, zahradních domků a chatek v jejich vlastnictví fyzickými osobami, s výjimkou cizinců a osob bez státní příslušnosti přechodně pobývajících a přechodně pobývajících v Běloruské republice, jiným fyzickým osobám ke krátkodobému pobytu (odstavce 32 a 33 části 4 článku 1 článku 1 občanského zákoníku).

Help. Poskytnutím bytových prostor ke krátkodobému pobytu se rozumí uzavření 2 a více nájemních smluv občanem v kalendářním roce, přičemž doba trvání každé z nich nepřesahuje 15 dnů. (ustanovení 46, článek 1 Zákon o bydlení).

Kontrolní seznam pro platbu daně

Na základě legislativy je pro správné placení daní při pronájmu bydlení důležité odpovědět na 5 otázek:

1. Je pronájem krátkodobý (do 15 dnů) nebo dlouhodobý?

2. Pronajímáte vlastní nemovitost nebo nemovitost někoho jiného?

3. Je pronajímán jednotlivcům nebo organizacím nebo samostatným vlastníkům?

4. Jedná se o jednorázový incident nebo o systematický zdroj příjmů?

5. Jsou činnosti prováděny nezávisle nebo jsou do nich zapojeni další občané na základě pracovněprávních nebo občanskoprávních smluv?

Kombinace odpovědí na těchto 5 otázek má za následek různé daňové důsledky.

Pronajímáme jednotlivcům dlouhodobě

Možnost 1: Majitel pronajímá nemovitost fyzické osobě dlouhodobě a platí daň z příjmu v pevné výši.

Pokud vlastník samostatně pronajímá bydlení fyzické osobě dlouhodobě, je povinen platit daň z příjmu v pevné výši.

Sazby daně z příjmu v pevných částkách v roce 2023 (za každý pronajatý obytný pokoj):

• Minsk – 43,9 rublů;
• Brest, Vitebsk, Gomel, Grodno, Mogilev, Minská oblast – 41,2 rublů;
• Baranovichi, Bobruisk, Borisov, Volkovysk, Gorki, Dzerzhinsk, Zhlobin, Zhodino, Kobrin, Krichev, Lida, Mozyr, Molodechno, Novogrudok, Novopolotsk, Orsha, Osipovichi, Pinsk, Polotsk, Rechitsa, Svetlogorsk, Slonimsk, Slonimsk, S rubl ;
• ostatní města krajské a okresní podřízenosti a sídla městského typu – 19,8 rublů;
• ostatní obydlené oblasti a území – 14,2 rublů.

Daň musí být zaplacena nejpozději 1. v měsíci, za kterou se platí. V případě uzavření smlouvy v polovině měsíce – nejpozději následující pracovní den po dni skutečného poskytnutí prostor k pronájmu.

Například smlouva byla podepsána 13. července, nájemce se nastěhoval 15. července sobota, daň je třeba zaplatit v pondělí 17. července. Poté platíme před 1. dnem každého následujícího měsíce nájemné.

Výše daně závisí na umístění nemovitosti a jejích vlastnostech (velikost bytu, plocha nebo designové vlastnosti garáže).

Pokud smlouva začíná nebo končí v polovině měsíce, částka daně se vypočítá úměrně ke dnům pronájmu. Všechny nuance týkající se daně z příjmu v pevných částkách lze přečíst v čl. 221 daňového řádu.

Pronajímáme fyzické osobě <strong>“na jeden den“</strong>

Možnost 2: Majitel pronajímá byt „za den“ fyzickým osobám – můžete si vybrat jednotlivou daň nebo daň z příjmu z povolání.

Tyto činnosti lze provádět bez registrace jako samostatný podnikatel. Aby se taková činnost nestala „podnikatelskou“, je nutné splnit řadu podmínek:

1. Tuto činnost vykonáváte sami, nemůžete do ní zatahovat další občany na základě pracovněprávních nebo občanskoprávních smluv (a tím spíše bez smluv).
2. Pronajaté prostory vám patří vlastnickým právem. Například pouze babička sama může pronajímat byt své babičky „na denní bázi“.
3. Pronajímáte bydlení pouze jednotlivcům.

V případě pronájmu bytu „na den“ si vlastník může od roku 2023 vybrat pro něj nejvýhodnější variantu zdanění: zaplatit jednorázovou daň (kapitola 33 daňového řádu) nebo daň z příjmů z povolání (kapitola 40 daňového řádu).

1. Jednotná daň – postup placení je obdobný jako u daně z příjmu v pevné výši – platí se předem, před zahájením činnosti. Zahájení takové činnosti je rovněž nutné předem oznámit správci daně.

Jednotlivé daňové sazby (za měsíc):

• Minsk – 429 rublů;
• Brest, Vitebsk, Gomel, Grodno, Mogilev, Minská oblast – 398 rublů;
• Baranovichi, Bobruisk, Borisov, Zhlobin, Zhodino, Lida, Mozyr, Molodechno, Novopolotsk, Orsha, Pinsk, Polotsk, Rechitsa, Svetlogorsk, Slutsk, Soligorsk – 296 rublů;
• ostatní osady – 263 rublů.

Stanovená částka se platí měsíčně za každý objekt (byt, dům, zahradní domek, altán) a přepočítává se pouze na žádost jednotlivce, pokud se změnily podmínky jeho činnosti. Jaké jsou tyto změny, je popsáno v článku 344 daňového řádu. Mezi nimi:

• nemoc;
• ztráta vlastnictví prostor;
• smrt;
• 1 měsíc ročně (obdoba dovolené);
• jiné nouzové situace.

Neexistuje žádná možnost „prostory byly nečinné, nebylo možné je pronajmout“.

2. Daň z příjmů z povolání – nová daň s účinností od roku 2023.

Sazba daně je 10 % z přijatých peněz, a pokud příjem přesáhne 60 000 rublů. za rok, – z výše přebytku je nutné zaplatit 20 %.

Sazba daně z příjmů z povolání navíc zahrnuje příspěvek do FSS, což znamená, že období placení daně se započítá do období důchodu (výše tohoto období bude záviset na výši zaplacené daně).

Abyste se stali plátci daně z příjmu z povolání, musíte si stáhnout aplikaci PROFDOKHOD, zaregistrovat se tam a zpracovat všechny peníze získané změnou v aplikaci.

Při první registraci jako plátce daně z příjmu z povolání
je poskytována výhoda – nezdanitelná částka příjmu ve výši 2000 XNUMX rublů.

Poplatník si může vybrat, která z těchto dvou daní je pro něj výhodnější.

Příklad. Občan si krátkodobě pronajme třípokojový byt v Minsku. Jednotná částka daně je 429 rublů měsíčně.

Daň z příjmu z povolání vypadá atraktivněji, pokud měsíční příjem nepřesáhne 4290 10 rublů. Vypočítáme to takto: jedinou daňovou sazbu vynásobíme 429 (10*4290 = 4290). Pokud je příjem XNUMX rublů, pak výše daně z příjmu z povolání ve výši 10 % se bude rovnat částce jednotné daně.

Fyzická osoba může přejít na aplikaci NDT až poté, co oznámí správci daně v místě registrace rozhodnutí o odmítnutí uplatnění jednotné daně.

Varianta 3. Vlastník pronajímá bytové prostory organizacím nebo fyzickým osobám podnikatelům – srážku a odvod daní provádějí nájemci – daňoví agenti.

Při pronájmu nemovitostí právnickým osobám nebo fyzickým osobám podnikatelům musí daň zpravidla vypočítat, srazit a odvést do rozpočtu sama právnická osoba nebo fyzická osoba, která je v tomto případě daňovým agentem.

Zde existují určité výjimky, například když fyzická osoba uplatňuje daň z příjmu z povolání.

S touto možností je v některých případech pro vlastníka výhodnější uplatňovat daň z příjmů z povolání, protože její sazba je nižší – 10% a daňoví agenti srážejí daň z příjmu ve výši 13%.

Varianta 4. Systematický pronájem cizích nemovitostí, pronájem vlastních nemovitostí „na den“ organizacím nebo individuálním podnikatelům – zaregistrujeme fyzického podnikatele nebo založíme společnost.

Pokud jde o pronájem nemovitosti někoho jiného, ​​pronájem vlastních nemovitostí „na jeden den“ organizacím nebo individuálním podnikatelům, zde se musíte zaregistrovat jako samostatný podnikatel nebo právnická osoba. A pak se vybírá daňový systém. Tuto možnost v článku nezvažujeme.

Jak budete potrestáni, když nebudete platit daně?

V případě nezaplacení požadovaných daní se občan vystavuje následujícím sankcím:

• daň z příjmu v pevných částkách: musíte zaplatit samotnou daň + pokuta – poprvé to bude 40 % z nezaplacené částky daně, ale ne méně než 10 základních jednotek, opakovaně do 1 roku – pokuta od 100 do 200 základních jednotek. Kromě toho bude pokuta za každý den prodlení;
• jednotná daň pro fyzické osoby: při prvním zjištění neplacení – platba aktuální jednotné sazby daně, při opakovaném zjištění – jednotná sazba daně ve výši 5násobku částky;
• daň z příjmů z povolání: při odhalení skutečnosti zatajení příjmů a jejich nepromítnutí do přílohy se uplatní sazba daně 20 % a pokuta do 30 základních jednotek.

Připočítávají nájemci k nájemnému daň?

Mluvila o praxi v reálných transakcích Margarita Pochitskaya – vedoucí oddělení pronájmu bytů v Tvoya Stolitsa:

– V 90 % případů si pronajímatelé ve smlouvě stanoví výši nájemného, ​​na které se s nájemcem původně dohodli, plus náhradu nákladů za energie. A zhruba 10 % pronajímatelů se snaží náklady na zaplacení daně nějakým způsobem kompenzovat: buď se tato částka přičte k výši nájemného, ​​které bylo dohodnuto, a celková částka je uvedena ve smlouvě, nebo existuje ústní dohoda, že nájemce tuto částku vrátí mimo smlouvu.

Katya dlouhodobě pronajímá byt v Minsku:

– Pronajímám jednopokojový byt u metra, který jsem koupil speciálně pro tento účel, a rodiče dva byty, které zdědili po příbuzných. Nikdo z nás nepožaduje, aby byla k částce nájemného připočítána další částka daně. Jde jen o to, že samotné nájemné je stanoveno s ohledem na všechny nuance a samozřejmě s ohledem na tržní podmínky. Nájemce je buď ochoten zaplatit vaši cenu, nebo ne.

Evgeniya, pronajímá byt „za den“ v Minsku:

– Uvádím náklady na denní nájem všech zdrojů, kde je prezentován můj byt. Tuto cenu stanovuji na základě poptávky, sezóny, akcí konaných ve městě a měnící se situace na trhu. A toto je konečná částka. Žádné další daně se již nepřidávají. Nájemník okamžitě pochopí, kolik zaplatí. Jedině, když půjčí na větší počet dní, naopak můžu dát slevu. Od roku 2023 jsem přešel na placení daně z příjmů z povolání. Vzhledem k tomu, že můj byt má dvě místnosti a téměř nikdy se nepronajímá všechny dny v měsíci, celkový příjem z jeho pronájmu nikdy nepřesáhne ani 2000 2000 rublů měsíčně – a použití jediné daně mi absolutně nepřijde výhodné. Navíc, využití slevy XNUMX XNUMX rublů při první registraci v aplikaci přineslo letos také daňové úspory.

Publikace daňových poradců