Pokuta za pronájem bytu bez placení daní: jak finanční úřad zjistí nelegální pronájem a jaké jsou důsledky

Mnoho majitelů bytů odmítá uzavřít smlouvu s nájemníky, protože pak budou muset přiznat příjem a zaplatit daň z příjmu fyzických osob. Pronajímat nemovitost bez smlouvy je ale nezákonné. Řekneme vám, co se stane, když pronajmete byt a nebudete platit daně.

Sdílet:
Odkaz zkopírován

Proč pronajímat byt legálně?

Majitel je ze zákona povinen při nájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu: toto je uvedeno v Kapitola 35 občanského zákoníku Ruské federace. V praxi je dohoda často opomíjena kvůli nepřiznání příjmů a neplacení daně.

Ale legalizace transakce je pro majitele výhodná a zde je důvod.

• Nájemci budou platit nájem pravidelně, protože pokud dojde k prodlení, může se pronajímatel obrátit na soud. A pokud nájemce poškodí opravy, poškodí nábytek, vybavení nebo zatopí sousedy, vymáhat škodu.
• Smlouva může stanovit další podmínky – například, že nájemce musí o odchodu informovat předem. Pak nebude bydlení stát ladem, když budete hledat nové nájemníky.
• Se smlouvou je to bezpečnější – nemusíte se starat o daňové kontroly.

Pomůže vám pronajmout váš byt bez potíží „Letadlo plus“. Naši makléři nemovitost připraví, nafotí prodej a sestaví inzerát, vyberou vhodné nájemce a zorganizují přehlídky. A právníci vám řeknou, jak formalizovat transakci v souladu se zákonem.

Jak se finanční úřad dozví o pronájmu bytu?

Příjem z pronájmu bytu, jako každý jiný, podléhá dani z příjmů fyzických osob. Je v zájmu Federální daňové služby sledovat pronajímatele, kteří se skrývají před placením daní. K jejich identifikaci inspektoráty neustále monitorují a využívají různé zdroje informací. Zde jsou ty hlavní.

Banky

Pokud přijímáte platby nájemného bankovním převodem, může si finanční úřad všimnout, že na váš účet je každý měsíc vkládána přibližně stejná částka. To je jasná známka nepřiznaných příjmů: finanční úřady budou muset pouze zjistit, odkud peníze pocházejí.

Rosreestr

Federální daňová služba je obzvláště podezřívavá k majitelům dvou a více bytů. To je logické: pokud existuje volné bydlení, s největší pravděpodobností je k pronájmu. Informace o všech nemovitostech jsou pravidelně poskytovány finančnímu úřadu z Rosreestr. Pokud vlastníte více bytů a v přiznání není uveden příjem z pronájmu, je to důvod k provedení kontroly na místě.

„Dobrí příznivci“

Sousedé nespokojení s chováním nájemníků, uražení bývalí nájemníci nebo kolegové, se kterými došlo ke konfliktu – každý může napsat odvolání na finanční úřad.

To, že někteří lidé v bytě bydlí, samozřejmě neznamená, že se pronajímá nelegálně. Finanční úřad ale bude moci prokázat, že pobíráte nelegální příjmy. Například pomocí stejného výpisu z bankovního účtu nebo účtenek pro přijímání peněz, pokud přijímáte platbu v hotovosti.

Federální daňová služba provede rozhovory se současnými i bývalými nájemníky a sousedy. Majitel bude muset také podat vysvětlení finančnímu úřadu ohledně užívání nemovitosti.

Co se stane s nelegálním pronájmem bytu?

Pokud finanční úřad prokáže příjem z pronájmu bytu, budete muset po celou dobu nelegálního pronájmu platit daň z příjmu fyzických osob. Standardní sazba je 13 %, ale pokud nájemníci zaplatili více než 5 milionů za rok, tak ano zvýší na 15 %.

Za neplacení daní Za pronájem bytu budete muset zaplatit pokutu: 20 % z částky daně z příjmu fyzických osob. A pokud se inspektorům podaří potvrdit, že příjem byl skryt úmyslně, jeho velikost se zvýší na 40 %.

Kromě pokuty může finanční úřad účtovat i penále. Pro jednotlivce a jednotlivé podnikatele jsou 1/300 klíčové sazby Centrální banky Ruské federace. Tato hodnota se vynásobí počtem dnů zpoždění.

Pokud jste neplatili daň z příjmu fyzických osob, tak jste přiznání nepodali. I pro toto dobře: 5% z částky daně za každý měsíc prodlení, ale celkem ne více než 30% a ne méně než 1000 rublů.

Za velké a hlavně velké částky skrytých příjmů je trest přísnější. Pokud během tří let nezaplatíte daň vyšší než 2,7 milionu, budete podléhat trestní odpovědnost. Možné druhy trestů:

• pokuta od 100 do 300 tisíc nebo ve výši platu na dobu 1 až 2 let;
• zatčení až na 6 měsíců;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na jeden rok.

A pokud částka nezaplacené daně za tři roky přesáhne 13,5 milionu, bude trest ještě přísnější:

• pokuta od 200 do 500 tisíc nebo ve výši platu na 1,5–3 roky;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na 3 roky.

Trestní odpovědnost je samozřejmě krajní opatření, které se vztahuje pouze na svévolné neplatiče. Ale každopádně přiznání příjmu z pronájmu a placení daně z příjmu fyzických osob je výnosnější než dostat pokutu.

Nová služba „Samolet Plus“ vám pomůže snadno pronajmout nebo pronajmout byt

Jak legálně pronajmout byt

V první řadě uzavřete nájemní smlouvu s nájemcem bytu. Musí uvádět:

• Podmínky pro složení a vrácení zálohy. To je částka, kterou obyvatelé nechají jako zálohu při nastěhování. Pro majitele je kauce záchrannou sítí: pokud nájemníci něco rozbijí nebo poškodí, tyto peníze nahradí škodu. V ostatních případech se kauce vrací nájemcům při odjezdu.
• Postup při platbě nájemného. Dohodněte se na výši, podmínkách a formě plateb – hotovostní nebo bezhotovostní. Rozhodněte, kdo bude v případě potřeby platit za služby a opravy.
• Odpovědnost za porušení smlouvy. V tomto odstavci můžete specifikovat výši sankcí za pozdní platby a za předčasné ukončení. Pokud se nájemce rozhodne předčasně vystěhovat nebo majitel bude chtít nájemníka vystěhovat před koncem smlouvy, druhá strana dostane náhradu.

Pokud pronajímáte byt jako fyzická osoba, musíte do 30. dubna podat daňové přiznání k dani z příjmu 3-NDFL za předchozí kalendářní rok. Daň musí být zaplacena do 15. července.

Dá se ušetřit na daních?

Výše daně z nájemního bydlení se sníží, pokud nepronajímáte byt jako fyzická osoba, ale jako OSVČ. Stav lze získat v oficiální aplikaci Federální daňové služby „Moje daň“. Pokud pronajmete byt soukromé osobě, daň bude 4%, pokud organizaci – 6%. Musíte platit měsíčně. Aplikace automaticky vypočítá výši daně a připomene vám platbu.

Ale je tu nuance: pokud jste OSVČ, nemůžete pronajímat byty. Pokud je to váš trvalý zdroj příjmů, je výhodnější zaregistrovat individuálního podnikatele pomocí zjednodušeného daňového systému (příjmu). Poté bude možné platit daň z příjmu fyzických osob ve snížené sazbě 6 %.

Vyvodit závěry

• Podle zákona musíte při pronájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu a zaplatit daň z příjmu fyzických osob.
• Skrývání příjmů je riskantní: finanční úřad bojuje proti nelegálním pronájmům a pečlivě odhaluje neplatiče pomocí různých zdrojů informací.
• Pokud Federální daňová služba objeví skryté příjmy z pronájmu bytu, budete muset zaplatit plnou daň, pokuty a penále.
• Standardní sazba daně z příjmu fyzických osob pro fyzické osoby je 13 %, ale částku daně si můžete snížit, pokud se zaregistrujete jako OSVČ nebo jako fyzická osoba – podnikatel.

„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:

• nákupy nemovitostí,
• prodej nemovitostí,
• pronájem nemovitostí po celém Rusku.

Stejně jako různé doplňkové služby:

• interiérový design;
• velká rekonstrukce bytů;
• pomoc při přemístění;
• vybavení bytu;
• pojištění;
• oceňování majetku;
• protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.

Autor: Irina Volkova

Expert: Generální ředitel právní společnosti Mariox Center LLC Oksana Vasilyeva

Rusům zbývá už jen 50 dní do termínu pro podání přiznání k dani z příjmu za loňský rok, připomněla Federální daňová služba Ruské federace. Příjem z prodeje majetku, darů, brigád nebo výher musíte přiznat do 30. dubna. A také z pronájmu bytu, i když mnoho majitelů to raději nedělá. Daňová služba však má způsoby, jak takovou osobu identifikovat a pokutovat, uvedli odborníci pro aif.ru.

Státní zájem

Podle ministerstva výstavby je v Rusku asi 5,2 milionu nájemních bytů, a pokud se tento trh dostane ze stínu, přiteče do rozpočtu ročně až 200 miliard rublů, uvedl aif.ru Člen představenstva Simple Estate Artem Tsogoev.

„Jak řekl Sherlock Holmes, o takovou cenu může kdokoli začít riskantní hru. Od roku 2021 získala Federální daňová služba přístup k bankovnímu tajemství, tedy k informacím o pohybu peněz na účtech jednotlivých podnikatelů a fyzických osob. Finanční úřady se již nyní domnívají, že vlastnictví několika nebytových prostor znamená příjem z pronájmu. Otázkou je, jak dlouho jí bude trvat, než začne stejnou logiku aplikovat na vlastnictví více bytů,“ řekl expert.

V určitých zákonem stanovených případech může daňový inspektor požadovat vysvětlení od každé osoby, která pravidelně přijímá bezhotovostní převody na svou bankovní kartu, varoval Artem Tsogoev. Například pokud již probíhá daňová kontrola ve vztahu k fyzické osobě. „My, daňoví poplatníci, jsme sledováni automatizovaným systémem, který je schopen identifikovat a vypočítat skryté a nedostatečně zaplacené daně,“ varoval.

Po zjištění skutečnosti neplacení daní je Federální daňová služba nejen naúčtuje sazbou daně z příjmu fyzických osob (13% nebo 15%, pokud roční příjem osoby přesáhne 5 milionů rublů), ale také udělí pokutu ve výši 20% z částky nezaplacených daní a penále. Fyzické osoby mají právo platit daň ve výši 4 % až poté, co se stanou OSVČ.

Nevýhody a výhody

Mnoho lidí v Rusku se podle něj snaží vyhýbat placení daní, i když jde o malé částky. zakladatel správcovské společnosti Smarent Viktor Zubik. „Když řeknu, že musím platit daně z pronájmu bytu, řeknou mi, že je to nesmysl a že k nim nikdy nikdo nepřišel. A když začnou problémy, nešťastní investoři začnou panikařit. Ve skutečnosti je daň z pronájmu bytu jen 4 %, a to jsou jen haléře,“ poznamenal odborník.

Platba daně sice poněkud snižuje zisk pronajímatele, ale umožňuje mu přiznat oficiální dodatečné příjmy, což může zlepšit jeho úvěrovou historii. To se může hodit v řadě životních situací, poznamenal Viktor Zubik. Například získání nové hypotéky, pokud ji potřebujete. „Nepotřebujete otevřít individuální podnikání k pronajímání bytů, stačí se stát samostatně výdělečně činnými online a získat 10 000 rublů jako daňovou kompenzaci,“ vyzval.

Často se lidé vyhýbají placení daní tím, že pronajímají byt bez smlouvy a dostávají platbu v hotovosti. Toto „šedé schéma“ má však některé nevýhody, které mohou snadno převážit náklady na placení daní, poznamenala. Vedoucí online hypotečního a realitního centra Anastasia Ufimtseva.

„Hlavním rizikem pro pronajímatele je, že bezohlední nájemníci mohou nemovitost ve velmi významné míře poškodit. Mohou se také věnovat podnájmu, pronájmu bytu neznámé osobě a za neznámých podmínek. V důsledku toho výše škody daleko přesáhne výši daně,“ uvedla.

To je důvod, proč majitelé bytů stále více preferují jejich pronajímání „legálně,“ poznamenala Ufimtseva. „Ne nadarmo se říká: ‚zaplaťte daně a klidně spěte‘. Pro každou stranu je to nejlepší varianta, která maximálně chrání zájmy všech,“ uzavřel expert.