Registrace transakcí nákupu a prodeje nemovitostí prostřednictvím notáře v Moskvě

Podle změn v legislativě od července 2016 musí být každá realitní transakce související s podíly bytů a domů ověřena notářem. Bez notářského ověření rovněž nelze provést jakoukoli transakci s nemovitostmi, které patří vlastníkovi, který nedosáhl zletilosti. Proč se pravidla tak zpřísnila, když dříve bylo možné téměř všechny transakce uzavřít bez účasti notáře?

Proč mít transakci ověřenou notářem?

Povinné notářské obchody s nemovitostmi

Nemovitosti, nejčastěji byty, jsou předmětem manželských smluv, hypoték (zástav), dědických, nájemních, smluv o rozdělení majetku – ve všech těchto situacích je zákonem vyžadována povinná notářská forma obchodů s nemovitostmi. Kupní a prodejní smlouvy a darování lze přitom uzavírat jednoduchou písemnou formou. Transakce koupě nemovitosti však musí být ověřena notářem, pokud je doprovázena následujícími okolnostmi:

1. objekt je ve společném vlastnictví více občanů a jeho podíl se prodává;
2. vlastníkem bytu (domu) je nezletilá osoba, osoba s omezenou způsobilostí k právním úkonům nebo osoba poručená;
3. nemovitosti se nabývají podíly mezi manžely (taková dohoda obsahuje prvek rozdělení manželského jmění).

Při provádění uvedených obchodů je notář povinen ověřit splnění nezbytných zákonných požadavků. V případě, že je účastníkem sociálně slabá osoba, bude tedy podpis dohody vyžadovat souhlas opatrovnických orgánů.

Při prodeji akcií musí být splněn požadavek, aby prodávající zaslal odpovídající oznámení ostatním vlastníkům akcií s nabídkou odkupu prodávané akcie. Pouze pokud odmítnou nebo neodpoví do 30 dnů, může být prodán třetím stranám.

Jak výhodná je transakce koupě a prodeje nemovitosti ověřená notářem?

Prodávající a kupující ve většině případů upřednostňují dobrovolnou registraci realitní transakce u notáře, neboť tak je zaručeno úplné nezávislé ověření dokumentů, včetně právně způsobilého sepsání smlouvy s přihlédnutím k zájmům obou stran.

Od roku 2019 je navíc notář v případě notářské transakce s nemovitostmi povinen bezplatně předložit žádost a dokumenty orgánu Rosreestr k registraci převodu práv k majetku do Jednotného státního registru nemovitostí. . Balík je povinen odeslat do jednoho pracovního dne prostřednictvím elektronických komunikačních kanálů. V tomto případě se postup registrace nemovitosti provede do 1 hodin a výpis z Jednotného státního rejstříku s uvedením nového vlastníka dorazí do notářské kanceláře do 2–14 dnů. To je jeden z důvodů, proč moskevští notáři každý den osvědčují velké množství transakcí s nemovitostmi – pokud nezávisle předložíte dokumenty k registraci prostřednictvím MFC, budete muset na výpis čekat až XNUMX dní.

Notářská forma transakce s nemovitostmi předpokládá, že všechny potřebné právní kontroly byly provedeny notářem, proto je při registraci převodu práv zaměstnanci Rosreestr již neprovádějí a postup je dokončen poměrně rychle.

Úkony notáře při ověřování smlouvy

Při provádění notářského úkonu je notář povinen provést řadu úkonů k zajištění zákonnosti osvědčovaného obchodu. To chrání strany před chybami a podvody a zajišťuje, že smlouva je v souladu s požadovanými právními normami. Zejména notář:

1. kontroluje osobní doklady prodávajícího a kupujícího, v případě potřeby si vyžádá informace z databáze Ministerstva vnitra;
2. vysvětluje stranám podstatu prováděného jednání, jeho důsledky, odhaluje svobodný projev účastníků;
3. požaduje výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí ve vztahu k nemovitosti, stanoví úplné složení vlastníků, kontroluje omezení;
4. kontroluje vlastnické listiny prodávajícího, na základě kterých je vlastníkem nemovitosti.
5. kontroluje otevřená konkurzní řízení proti účastníkům, protože to může zneplatnit transakci;
6. rozebírá obsah smlouvy, doporučuje zařadit ustanovení chránící práva kupujícího (prodávajícího);
7. umístí na smlouvu certifikační nápis a potvrdí ji osobní pečetí;
8. odešle žádost orgánu Rosreestr o převod práv k nemovitostem a obdrží výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Kromě toho, pokud existuje plná moc pro transakce s nemovitostmi, notář dodatečně kontroluje skutečnost jejího vydání, zákonnost a dobu platnosti. Uvedené úkony zajišťují zákonnost smlouvy, kterou nelze napadnout u soudu pro vadu vůle jedné ze stran. Například kvůli tomu, že účastník nepochopil podstatu svého jednání a nedomyslel si důsledky svého jednání.

Náklady na realitní transakci u notáře

Notářské služby jsou zpoplatněny. Za jejich provizi je státní povinnost stanovená daňovým řádem a navíc budete muset zaplatit za právní a technické služby notáře (UPTH). Pokud zákon vyžaduje povinné notářské ověření transakcí s nemovitostmi:

• státní daň je 0,5% z ceny objektu, ale ne více než 20 tisíc rublů;
• tarif za notářské služby v Moskvě je asi 8 tisíc rublů, pokud se ve smlouvě objeví jeden objekt.

V případě, že se účastníci dobrovolně obrátí na notářský úřad, jsou náklady na ověření smlouvy vypočteny procentem z ceny nemovitosti a stupně příbuzenského vztahu mezi prodávajícím a kupujícím na základě čl. 22.1 zákona o notářích. Tarifní sazby jsou stanoveny v rozmezí 0,1–0,4 % plus pevná částka.

Doporučuje se vyhledat pomoc notáře ve všech případech, kdy je předmětem smlouvy nemovitost. Náklady na notářsky ověřenou transakci s nemovitostmi jsou výrazně nižší než případné ztráty v důsledku podvodného jednání, které je na trhu nákupu a prodeje bydlení poměrně rozšířené.

Naše notářská kancelář se nachází v centru Moskvy a přijímá návštěvníky každý den, včetně víkendů. Pro notářské ověření transakce s nemovitostmi nás můžete kdykoli kontaktovat. Poskytujeme také služby pro zasílání žádostí a dokumentů pro registraci převodu práv do Jednotného státního registru nemovitostí v případech, kdy prodávající a kupující uzavřeli jednoduchou dohodu. Tím se urychlí příjem výpisu USRN pro nového majitele.

Mohlo by vás zajímat:

• Sepsání smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti
• Smlouva o pronájmu bytu
• Koupě domu: hlavní rizika a způsoby ochrany pro svědomitého kupujícího
• Realitní transakce: zkušenosti a praxe evropských zemí
• Registrace darovací smlouvy na pozemek od notáře
• Smlouva o hypotečním úvěru na bydlení

Podle statistik se Rusové při koupi bytu, pokoje či domu stále častěji obracejí na notáře, aby transakce byla právně čistá a nedošlo k žádnému nepříjemnému překvapení. Rostoucí poptávce po notářském ověření transakcí s nemovitostmi napomáhá i dostupnost notářských služeb. Od 1. října 2023 se tak v řadě krajů ceny za tuto službu snížily. Ve společném článku agentury TASS a Federální notářské komory vysvětlujeme, kolik stojí transakce bezpečného bydlení, z čeho se skládá cena a co strany dostávají

Náklady na práci notáře se skládají ze dvou částí. První je federální tarif, předepsaný v daňovém řádu a zákonu o notářích. V celé zemi je to stejné. Druhou částí je regionální tarif a každý region Ruska má svůj vlastní. Je zřízena podle vzorce vyvinutého notářskými specialisty a Finanční univerzitou pod vládou Ruské federace a schváleného ministerstvem spravedlnosti. Výpočty zohledňují různé ekonomické faktory, včetně životních nákladů v konkrétním regionu.

Nová “píseň o tom hlavním”: jak se změnily tarify?

Po zavedení nového cenového systému některé notářské úkony zlevnily. Především společensky významné. Transakce s nemovitostmi se také staly dostupnějšími. Například regionální tarif pro ně se snížil o 44 % v Krasnodarském kraji, o 41 % v Nižnij Novgorodské oblasti, o 38 % v Tatarstánu, o 33 % v Leningradské oblasti a o 35 % v Moskevské oblasti.

Podívejme se na některé konkrétní příklady. V Moskvě vás tedy notářské ověření transakce nákupu a prodeje bytu v hodnotě 10 milionů rublů bude stát 33 tisíc rublů. Z toho je 25 tisíc státní clo a 8 tisíc krajský tarif.

Vezměme si byt v hodnotě 7 milionů rublů: v Petrohradě budete muset zaplatit 25,7 tisíc rublů za notářské ověření transakce, v Moskevské oblasti – 28,7 tisíc, v Leningradské oblasti – 29 tisíc, v Soči – 26 495 a v Nižném Novgorodu – 28 065 rublů. Notářské ověření transakce týkající se bydlení v hodnotě 5 milionů rublů bude stát obyvatele Kazaně 22 890 rublů, Jekatěrinburgu 24 630 rublů a Rostova na Donu 22 tisíc rublů.

Ve srovnání se službami poradců z advokátních kanceláří, jejichž práce často stojí 40–70 tisíc rublů, je notářské ověření levnější. Zároveň komerční zprostředkovatelé, byť na vysoké úrovni, nenesou žádnou odpovědnost za možná rizika. Právní záruky ze zákona může poskytnout pouze notář, který transakci osvědčí jménem státu.

Jaké záruky člověk dostává?

Notář dokumenty pečlivě prostuduje a po právní stránce je posoudí, poradí prodávajícímu i kupujícímu s různými zákonnými ustanoveními, která se v jejich případě uplatní, a pomůže sepsat kompetentní smlouvu. Dále kontroluje, zda má prodávající dispoziční právo s nemovitostí, zda je zastavena, zda existuje povolení od manžela, zda nejsou porušována práva nezletilých dětí, věřitelů, jiných třetích osob a podobně.

Je důležité, aby notář sám zadával požadavky do různých státních databází a rejstříků, včetně Jednotného státního registru nemovitostí (USRRE). Odtud dostává mnoho užitečných a hlavně spolehlivých aktuálních informací o nemovitosti: od adresy a patra, na kterém se nemovitost nachází, až po informace o tom, kdo ji vlastní a na jakém základě.

Připomeňme, že od 1. března 2023 jsou osobní údaje vlastníků nemovitostí před třetími stranami skryty. Celé jméno a datum narození vlastníka se zobrazuje omezenému okruhu občanů, některým státním zaměstnancům a notářům. Ostatní mohou získat informace pouze se souhlasem vlastníka nemovitosti nebo prostřednictvím notáře při splnění určitých požadavků.

Zásadně důležité je, aby notář kromě práce s listinami a právně významnými skutečnostmi vyhodnotil skutečnou vůli účastníků obchodu. Zjistit, zda rozumí právním důsledkům smlouvy, zda se rozhodují z vlastní vůle nebo zda na ně někdo nepřiměřeně tlačí nebo je snad uvádí v omyl?

V zákoně o novém tarifním řádu jsou všechny důležité ověřovací úkony ze strany notáře povinné. I když člověk běží na úřad, předloží specialistovi smlouvu, kterou sám sepsal, a požádá ho, aby ji rychle potvrdil, protože „vše už bylo stokrát zkontrolováno a rozhodnuto“, notář to neudělá. Notář nese plnou finanční odpovědnost za jakoukoli dohodu, na kterou umístí svou pečeť. Pokud dojde k omylu a účastník transakce utrpí svou vinou, notář zaplatí peníze a zaručí 100% náhradu škody.

“Jedno okno”: bezpečné a pohodlné

Notář nejen samostatně získá všechny potřebné informace ze státních rejstříků, ale také zašle elektronickou žádost společnosti Rosreestr o urychlenou registraci převodu vlastnických práv. Od klienta za to nejsou vyžadovány žádné další platby.

Od konce října 2023 trvá registrace práv k nemovitostem pomocí notářských listin v průměru 11 hodin a 24 minut. Pro srovnání, registrace přes MFC může trvat až devět pracovních dnů.

Transakci můžete vyřídit i s pomocí notáře. Jak to funguje? Kupující převede požadovanou částku na veřejný depozitní účet notáře. Transakce projde, práva nového majitele jsou zapsána do Jednotného státního registru nemovitostí a teprve poté notář převede peníze prodávajícímu. Prodejce tak zaručeně obdrží platbu a kupující se vyhne riziku, že zaplatí peníze předem a nezbude mu nic, pokud se registrace nezdaří nebo se na poslední chvíli něco změní.

Pokud se k vyřízení notářsky ověřené transakce použije notářský vklad, je federální tarif 1500 1000 rublů. Regionální tarif závisí na předmětu Ruské federace. Například v Moskvě a Leningradské oblasti je to 1300 rublů, v Petrohradě – 1150, v Tatarstánu – XNUMX rublů.

Notářská kancelář se v podstatě stává pro prodávajícího a kupujícího jediným místem, kde mohou řešit veškeré záležitosti spojené s transakcí. Aby notář ušetřil ještě více času, může provést dotazy do potřebných rejstříků ještě předtím, než strany navštíví úřad.

Kromě Jednotného státního registru nemovitostí mohou notáři získávat informace například z matričních úřadů. Tam můžete zjistit, zda je prodávající svobodný: možná je k transakci vyžadován souhlas druhého z manželů. Žádosti na ministerstvo vnitra pomáhají ověřit totožnost stran transakce. Kontaktování federálního soudního vykonavatele vám umožní zjistit, zda byl majetek zabaven nebo zda existují nějaká další omezení či zákazy transakcí s ním. A to není celý seznam nástrojů.

Mezi poskytovatele „digitálních“ dat pro notáře patří Federální daňová služba, Centrální katalog úvěrových historií, řada ruských bank, Ministerstvo zahraničních věcí a další.

„Notářská turistika“: lze ušetřit v jiném regionu?

V případě transakcí s nemovitostmi nemá odjíždění do jiného regionu za nižšími náklady na služby smysl. Přesněji řečeno, je to nemožné. Zákon vyžaduje, aby se notářské ověření transakce s nemovitostmi uskutečnilo ve stejném regionu, kde se nemovitost nachází. Je to region – město může být jiné.

Pokud se některý z účastníků nemůže nebo prostě nechce na požadované místo dostavit, není problém. Strany mohou použít vzdálený formát pro certifikaci transakce. Každý účastník, a může jich být i více než dva, jde k notáři ve svém městě, který mu vyhovuje. Vybraní notáři komunikují prostřednictvím videa, provádějí veškeré kontroly a konzultace a se stejnými zárukami jako při klasické transakci smlouvu osvědčují. Hlavní věc je, že alespoň jeden z notářů, a tedy jeden účastník transakce, se nachází v regionu, kde se nemovitost nachází.

© Tisková agentura TASS

Osvědčení o registraci média č. 03247 vydané 02. dubna 1999 Státním tiskovým výborem Ruské federace.

Jednotlivé publikace mohou obsahovat informace
není určeno pro uživatele mladší 16 let.

Informační zdroj využívá
doporučovací technologie.