Jak správně rozdělit byt na garsonky?

Koupit jeden byt a získat několik je skutečný sen, že? Toho lze dosáhnout rozdělením bytu na více obytných prostor. Důvody pro takovou touhu mohou být velmi odlišné; pojďme se podívat, jak to udělat legálně a co byste rozhodně neměli dělat.

Je možné rozdělit jeden byt na více?

Ano, zákon nezakazuje rozdělit bydlení na více objektů. Je však třeba mít na paměti, že koordinovat takové přestavby nebude snadné. Níže se blíže podíváme na to, na co si musíte dát pozor, abyste si usnadnili schvalovací proces.

Proč dělit byt na garsonku?

• cena pronájmu. Pronájem 4 studií může být mnohem výnosnější než 1 třípokojový byt;
• prodej předmětů. Stejně jako v případě pronájmu: prodej několika samostatných studií přinese majiteli větší zisk.

Spočítejte si sazbu hypotéky

V obou případech byste se však před definitivním rozhodnutím o rozdělení bytu měli seznámit s legislativou a aktuální tržní praxí a spočítat si náklady na přestavbu. To vám pomůže chránit se před problémy se schválením změn v budoucnu a provádět práci legálně.

Co je to „garsonka“?

Zákon o bydlení Ruské federace nedefinuje pojem „garsonka“. Podle praxe na realitním trhu lze podat následující vysvětlení:

Studio je jednopokojový otevřený obytný prostor. Hlavní rozdíl mezi ateliérem a jednopokojovým bytem je v tom, že mezi obývacím pokojem, chodbou (chodbou) a kuchyní nejsou žádné příčky. Jedinou místností, která je oddělena stěnami, je koupelna.

Příklady uspořádání studia:

• Otevřený plán;
• Opticky byt působí prostorným a světlým dojmem.

• Neexistují žádné rozdíly mezi obývací částí a kuchyní;
• Nedostatek osobního prostoru při bydlení s přítelem nebo členem rodiny.

Garsonky jsou však skvělé pro jednoho nebo dva obyvatele bez dětí. Dispozice zpravidla umožňuje rozdělit prostor do samostatných zón díky vnitřním předmětům, což částečně řeší problém nedostatku osobního prostoru. Možnosti územního plánování mohou být různé a závisí pouze na rozpočtu a vynalézavosti majitele. Rekonstrukce garsonky může být navíc levnější než rekonstrukce běžného bytu.

Jak rozdělit byt na více?

Přestavbou a rekonstrukcí můžete vytvořit několik studio apartmánů. Podle článku 25 bytového zákoníku Ruské federace:

• přestavba prostor v bytovém domě je změna jeho konfigurace, například přesun nebo demolice příček, vytvoření nových dveří, rozšíření nebo zúžení plochy obytných prostor;
• Rekonstrukce bytu v bytovém domě je zřízení, výměna nebo převod inženýrských sítí, sanitárního, elektrického nebo jiného zařízení. To může zahrnovat instalaci dalších koupelen, stěhování nebo instalaci topení a instalatérských zařízení.

Je důležité, aby se: jakákoli přestavba nebo rekonstrukce vyžaduje povinné změny technického pasu obytných prostor, jakož i souhlas místních úřadů.

Více podrobností o rekonstrukci a rekonstrukci prostor je popsáno v článku.

Co byste měli zvážit při dělení bytu?

Je těžké si představit byt bez kuchyně nebo koupelny, že? Byt může mít několik koupelen a pouze jednu kuchyň. Ke každému ateliéru budete muset zajistit další nebytové prostory.

Při přestavbě bytu mějte na paměti, že:

• Kuchyňský kout s plynovým sporákem je zakázáno spojovat s obytným prostorem, v případě elektrického sporáku se doporučuje instalovat uzavírací příčku;
• koupelny by měly být umístěny nad nebytovými prostory sousedů níže; pokud je byt v prvním patře, umístění může být libovolné;
• Podle hygienických norem nelze z koupelny vycházet do obytné nebo kuchyňské části, je povolen výstup do pomocných prostor, např. do chodby;
• zatížení topných a elektrických sítí může být pro několik jednotlivých bytů příliš velké;
• Do každého zařízení jsou vyžadovány samostatné vchody.

Je důležité zdůraznit, že prostory, které vyplynou z právních změn (koordinace přestavby a rekonstrukce), se stanou samostatnými nemovitostmi. Rozdělení osobních účtů je snadné: podejte písemnou žádost správcovské společnosti.

Přesun nebo uspořádání „mokré zóny“: co potřebujete vědět

Zpravidla právě převod nebo uspořádání nové „mokré zóny“ vyvolává velké množství otázek a problémů se schválením.

„Mokrá zóna“ jsou všechny místnosti s vysokou vlhkostí a vybaveným drenážním systémem v bytě. Patří sem koupelny (vany, sprchy, latríny) a kuchyně.

Je zakázáno umísťovat koupelny nad obytné prostory a kuchyně níže uvedených bytů (SP 54.13330.2016, bod 9.22). Není dovoleno umisťovat kuchyň nad obytné místnosti.

Výjimky mohou být:

• byt je v prvním patře;
• byt se nachází nad prvním nadzemním podlažím, ale pod ním se nachází nebytový prostor, například prodejna;
• dvouúrovňový byt;
• Sousedé níže prošli podobnou koordinovanou přestavbou, umístění „mokrých zón“ je stejné.

Koupelnu je možné umístit nad nebytový prostor souseda níže – chodba nebo komora.

Bez ohledu na vhodné umístění „mokré zóny“ je důležité věnovat pozornost hydroizolaci místnosti. Usnadní se tak domluva na změnách a majitel bytu se pojistí proti následkům případného zatékání.

V jakých případech lze přestavbu legalizovat?

Praxe ukazuje, že i přes zákonnost rozdělení jedné rezidenční nemovitosti na několik samostatných, není snadné takovou přestavbu koordinovat.

Uspořádání samostatných východů ze vzniklých bytů ovlivňuje společný majetek domu. Pokud změny vyžadují připojení její části, pak je před provedením prací nutné získat souhlas všech vlastníků prostor v domě.

Dalším potenciálním problémem je výkon domácí elektrické komunikace. Z varianty rozdělení bytu vyplývá, že zátěž se bude zvyšovat úměrně s plánovaným počtem garsonek. Pokud elektrické komunikace potenciálně nevydrží zátěž, dozorové orgány rekonstrukci neschválí.

Jak se dohodnout na rozdělení bytu

Majitelé bytů mohou podat žádost o přestavbu a/nebo rekonstrukci prostor specializovaným firmám. Drobné změny můžete provést sami, ale schválení rozdělení bytu vyžaduje odbornost. Obrátit se na profesionály sníží riziko plýtvání časem, penězi a úsilím při přestavbě. Specializované organizace mají za sebou praktické zkušenosti, pomohou vám zohlednit všechny nuance a vyhnout se nástrahám při zavádění změn. V tomto případě je důležité zkontrolovat, zda je vybraná společnost členem samoregulační organizace (SRO) a má povolení SRO – dokument potvrzující právo společnosti legálně provádět stavební činnost.

Specialisté vypracují na základě požadavků majitele technickou zprávu o možnosti provedení díla a vypracují projekt sanace a rekonstrukce.

K implementaci změn budou vyžadovány následující dokumenty:

• technické stanovisko k možnosti právní realizace plánovaných změn;
• žádost o sanaci a rekonstrukci zavedené podoby;
• doklad prokazující totožnost;
• vlastnické dokumenty potvrzující vlastnictví obytného prostoru;
• technický pas prostor od ZISZ;
• písemný souhlas všech vlastníků prostor s připravovanými změnami;
• notářsky ověřená plná moc pro zaměstnance zhotovitelské společnosti;
• souhlas shromáždění vlastníků (v případě potřeby);
• certifikáty od společnosti Mosgaz pro převod nebo dodatečnou instalaci plynového zařízení;
• souhlas správcovské společnosti nebo organizace dodávky elektřiny.

Doporučuje se zahájit práce na rozdělení oblasti po získání povolení, protože v případě zamítnutí bude muset být prostor vrácen do původní podoby.

Více podrobností o procesu schvalování rekonstrukce a přestavby prostor je popsáno v článku.

Co dělat po rozchodu

Po dokončení všech prací spolu se specialistou z projekční organizace podejte žádost o kontrolu sanace a rekonstrukce. Úkolem komise je ověřit správné provedení předem dohodnutého projektu. Komise vydá potvrzení o provedené přestavbě, pokud byla provedena správně. Přijatý akt by měl být zaslán Rosreestr.

K čemu povede nelegální přestavba a rekonstrukce?

Neoprávněná přestavba pravděpodobně nezůstane bez povšimnutí. Existuje vysoká šance na obdržení stížností od sousedů během opravy i po ní.

Podle článku 29 zákona o bydlení RF je sanace prováděná bez souhlasu orgánů místní samosprávy správním deliktem a trestá se pokutou.

Není-li možné přestavbu nebo rekonstrukci legalizovat, je vlastník prostor povinen uvést ji do předchozího stavu v přiměřené době a způsobem stanoveným orgánem provádějícím kolaudaci.

Pokud se tak nestane, pak může soud na žádost orgánu, který koordinaci provádí, rozhodnout o prodeji bytu ve veřejné dražbě.

Další prodej

Jakmile si byt rozdělíte, můžete ho začít prodávat. Kupující má právo vzít si hypotéku a také použít mateřský kapitál na koupi ateliéru.

Dnes developeři prodávají prostorné garsoniéry s nejrůznějšími možnostmi uspořádání spolu se známějšími byty. Pro budoucího kupce při koupi takového bytu ve fázi výstavby mohou být náklady na metr čtvereční výrazně nižší. Proto je důležité posoudit poptávku po nových nemovitostech ve vybrané oblasti.

Zda rozdělit jeden byt na více pro ten či onen účel, je na rozhodnutí každého vlastníka samostatně. Koordinace rozdělení bytu je složitý, dlouhý a pracný proces, který vyžaduje investici nejen peněz, ale i času a úsilí. I když myšlenka většího příjmu může být atraktivní, je třeba provést pečlivé výpočty, aby se zajistilo, že studio nebude prodáváno se ztrátou.