Daň z pronájmu bytu v roce 2025 | Daň z příjmu fyzických osob

Pronájem bytu: jak platit daně a je to nutné? – oblíbené otázky našich čtenářů a předplatitelů. Prozradíme vám, proč je důležité pronajímat byt legálně, a jak neskončit v mínusu a nedostat pokutu za nezaplacení daně z příjmu fyzických osob. Jak legálně snížit výši odvodu daně a nahlásit finančnímu úřadu, pokud plánujete pronajímat byt jako majitel.

1. Jaká je daň za pronájem bytu?
2. Jak snížit částku daně
3. Kdy je potřeba nahlásit a zaplatit daň z příjmu fyzických osob z pronájmu bytu?

Jaká je daň za pronájem bytu?

Komerční a rezidenční nemovitosti lze pronajmout fyzické osobě, právnické osobě nebo fyzickému podnikateli. Pokud plánujete pronajmout byt soukromé osobě, pak se tato forma vztahu nazývá „pronájem“.

Pokud je nájemcem organizace, používá se termín „pronájem bytu“. S přihlédnutím k typu vztahu uvedeného ve smlouvě se vypočítá sazba daně, vypočítá se výše daně zaplacené za pronájem bytu a zprávy se předloží inspektorátu Federální daňové služby.

Jaká je daň z pronájmu bytu nebo provozovny: kdo platí daň z příjmu fyzických osob?

Pokud pronajímáte byt organizaci nebo individuálnímu podnikateli, pak nájemce vystupuje jako daňový agent a samostatně platí daň z příjmu fyzických osob do rozpočtu při převodu nájemného na vás. Majitel nemusí nic platit, hlavní je správně sepsat smlouvu.

Důležité! Z textu smlouvy musí být uvedeno, že nájemce sráží z platby sazbu daně ve výši 13 % daně z příjmu fyzických osob. Peníze dostanete mínus 13 % a částku daně za pronájem bytu nájemce převede do krajského rozpočtu.

Na konci roku si vyžádejte od nájemce certifikát 2-NDFL. Všimněte si prosím, zda nápověda zobrazuje:

• příjem ve formě pronájmu,
• částka daně vypočtená, sražená a převedená do rozpočtu.

V případě, že byt pronajímá fyzická osoba, musíte s ní také uzavřít nájemní smlouvu.

Co musí obsahovat nájemní smlouva k bytu?

• jaké účty nájemce platí osobně (platby za energie, internet, nájem a další),
• nezapomeňte uvést podmínky pobytu a užívání majetku majitele bytu (mohou existovat možnosti použití domácích spotřebičů, nábytku atd.),
• výše kauce – vás pojistí v případě prodlení nájemců s platbou nebo poškození nemovitosti. Obvykle se tato částka rovná měsíčnímu nájemnému (platí se kartou nebo v hotovosti). Jistota je nájemci vrácena po uhrazení všech plateb za bydlení a nevznikají vzájemné nároky.

Z tohoto příspěvku není třeba platit daň, protože se nejedná o váš příjem. Daň z přijatých příjmů platí pronajímatel, tedy vlastník nemovitosti. Také při pronájmu bytu fyzické osobě vyplníte prohlášení 3-NDFL, žádost a předložíte je finančnímu úřadu.

Důležité! Můžete uzavřít krátkodobou smlouvu a v případě potřeby ji prodloužit. Pokud je smlouva uzavřena na dobu delší než 12 měsíců (zákon umožňuje stanovit dobu pronájmu na 5 let), je potřeba ji zaregistrovat u Rosreestr (na webu nebo osobně).

Je možné neplatit daně?

Federální daňová služba může nejen zjistit, ale také prokázat skutečnost, že byt pronajímá. K tomu existují různé zdroje informací:

• Sousedé, kteří jsou rušeni hlučnými nájemníky.
• Realitní kanceláře, které kontroluje Federální daňová služba.
• Migranti jsou povinni zaregistrovat místo pobytu v Ruské federaci. Migrační služba poskytuje tyto informace finančnímu úřadu.
• Vojenští pracovníci a zaměstnanci podniků pobírající náhradu za bydlení. Tyto informace končí ve zprávách organizace a tak dále.

Pokud finanční úřad zjistí neodvedení daně z příjmu fyzických osob z pronájmů bytů, je zahájena finanční kontrola. Může se stát, že budete muset zaplatit celou částku nezaplacené daně (13 % z příjmů z pronájmu) za poslední 3 roky a budou vyměřeny i pokuty (výše závisí na situaci).

Jaká odpovědnost je poskytována, pokud neplatíte daně, co bude jednotlivec:

1. Pokuta za nezaplacení daně je 20 % z částky daně z příjmu fyzických osob nebo 40 % z částky daně z příjmu fyzických osob, pokud k nezaplacení došlo úmyslně. Daňový inspektor musí prokázat úmysl.
2. Pokuta za pozdní platbu je 1/300 klíčové sazby Centrální banky Ruské federace za každý kalendářní den prodlení.
3. Pokud bude prohlášení předloženo později než 30. dubna, bude pokuta činit 5 až 30 % z částky daně, nejméně však 1 000 rublů.

Jak snížit daň za pronájem bytu v roce 2024?

Zde je důležité pochopit, jaké jsou způsoby, jak legálně platit daně z pronájmu bytu (pokoj, kancelář, jiné prostory) na tomto faktoru;

13%

Daň z příjmu
jednotlivci

6%

Registrace patentu

4%

Samostatná výdělečná činnost

Pokud jste v Rusku méně než 183 dní v roce, sazba daně za nájemní bydlení je 30 %.

Tento daňový systém předpokládá postavení samostatného podnikatele.

Získání statusu „OSVČ“ je občanům dostupné prostřednictvím mobilní aplikace „Moje daň“.

Sazba daně z příjmu fyzických osob pro daňové rezidenty v Rusku bude 13%, nerezidenti – 30%.

Z nájmu je možné vyloučit náklady na energie, ale pouze ty, které Vám nájemce proplatí za spotřebu vody, elektřiny atp. v souladu s údaji měřidla. To se považuje za náhradu vašich výdajů, nikoli za benefit. Tato podmínka musí být uvedena v nájemní nebo nájemní smlouvě.

Dalším legálním způsobem, jak snížit své daňové zatížení, je získat daňový odpočet. Pokud jste během roku utratili peníze za léčbu, vzdělání, léky, koupili si dům, otevřeli a doplnili individuální investiční účet atd. – máte právo snížit splatnou daň z pronájmu bytu.

Ukážeme si to na příkladu z praxe daňových expertů NDFLka.ru

V roce 2022 náš klient Sergey K. pronajal svůj byt. Měsíční poplatek podle nájemní smlouvy je 30 tisíc rublů. Za rok činily příjmy z pronájmu 360 tisíc rublů (12 * 30 000) a splatná daň z příjmu = 46 800 rublů (360 000 * 13 %).

Ve stejném roce Sergej zaplatil za drahou léčbu své matky v celkové výši 235 tisíc rublů.

Daňový odborník pečlivě zkontroloval každý dokument a vyplnil prohlášení, které obsahovalo:

Příjem z pronájmu bytu – 360 000 rublů, splatná daň z příjmu fyzických osob – 46 800 tisíc rublů;

Odpočet sociální daně za léčbu – 235 000 rublů a 13 % – 30 550 rublů na úhradu. Náklady na nákladnou léčbu lze plně zahrnout do sociálního odpočtu, pokud máte kompletní balík dokumentů.

PFDL splatný z pronájmu bytu = 16 250 rublů (46 800 – 30 550).

Kdy zaplatit daň za pronájem bytu a nahlásit Federální daňové službě

Lhůta pro podání daňového přiznání je nejpozději do 30. dubna roku následujícího po účetním roce. Pokud například osoba začala pronajímat byt v roce 2022, musí prohlášení 3-NDFL podat nejpozději do 30. dubna 2023.

Důležité! Daň musí být zaplacena do 15. července roku následujícího po vykazovaném roce. To znamená, že pokud byl byt pronajímán v roce 2022, pak budete muset zaplatit daň z příjmu fyzických osob z pronájmu bytu v roce 2023 nejpozději do 15. července.

K prohlášení musí být připojeny kopie podpůrných dokumentů. Pokud má občan příjem z pronájmu bytu, potvrdí to:

• dohoda s nájemcem,
• potvrzení o příjmu peněz,
• výpisy z bankovních účtů, kde byly přijímány bezhotovostní platby. Pokud uplatňujete daňové odpočty, přiložte prosím doklady potvrzující vaše výdaje.

Vyřízení, ověření prohlášení poplatníka a žádosti o vrácení daně netrvá déle než 4 měsíce.

Vyplnění prohlášení, zejména se všemi nuancemi nájemného a plateb za energie, daňových výhod, není snadný postup. A i malá chyba může způsobit zamítnutí odpočtu. Proto v případě pochybností je lepší neriskovat a vyhledat pomoc odborníka.

Shrnutí:

• Příjmy z pronájmu bytu podléhají zdanění sazbou daně ve výši 13 %.
• Příjmy z pronájmu bytu lze snížit o výši účtů za energie a daňové odpočty.
• Finanční úřady mohou uvalit penále z důvodu nezaplacených daní z příjmů z pronájmu a uložit vám povinnost zaplatit nedoplatky na dani z příjmu fyzických osob za předchozí tři roky.
• Příjmy není třeba přiznávat, pouze pokud je nájemcem právnická osoba nebo má postavení fyzického podnikatele a jako daňový agent odvedl daň do rozpočtu.
• Pokud pochybujete, že dokážete správně vypočítat daň při pronájmu bytu a případně ji snížit, pak je nejlepším řešením konzultační podpora od specialistů.

Mnoho majitelů bytů odmítá uzavřít smlouvu s nájemníky, protože pak budou muset přiznat příjem a zaplatit daň z příjmu fyzických osob. Pronajímat nemovitost bez smlouvy je ale nezákonné. Řekneme vám, co se stane, když pronajmete byt a nebudete platit daně.

Sdílet:
Odkaz zkopírován

Proč pronajímat byt legálně?

Majitel je ze zákona povinen při nájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu: toto je uvedeno v Kapitola 35 občanského zákoníku Ruské federace. V praxi je dohoda často opomíjena kvůli nepřiznání příjmů a neplacení daně.

Ale legalizace transakce je pro majitele výhodná a zde je důvod.

• Nájemci budou platit nájem pravidelně, protože pokud dojde k prodlení, může se pronajímatel obrátit na soud. A pokud nájemce poškodí opravy, poškodí nábytek, vybavení nebo zatopí sousedy, vymáhat škodu.
• Smlouva může stanovit další podmínky – například, že nájemce musí o odchodu informovat předem. Pak nebude bydlení stát ladem, když budete hledat nové nájemníky.
• Se smlouvou je to bezpečnější – nemusíte se starat o daňové kontroly.

Pomůže vám pronajmout váš byt bez potíží „Letadlo plus“. Naši makléři nemovitost připraví, nafotí prodej a sestaví inzerát, vyberou vhodné nájemce a zorganizují přehlídky. A právníci vám řeknou, jak formalizovat transakci v souladu se zákonem.

Jak se finanční úřad dozví o pronájmu bytu?

Příjem z pronájmu bytu, jako každý jiný, podléhá dani z příjmů fyzických osob. Je v zájmu Federální daňové služby sledovat pronajímatele, kteří se skrývají před placením daní. K jejich identifikaci inspektoráty neustále monitorují a využívají různé zdroje informací. Zde jsou ty hlavní.

Banky

Pokud přijímáte platby nájemného bankovním převodem, může si finanční úřad všimnout, že na váš účet je každý měsíc vkládána přibližně stejná částka. To je jasná známka nepřiznaných příjmů: finanční úřady budou muset pouze zjistit, odkud peníze pocházejí.

Rosreestr

Federální daňová služba je obzvláště podezřívavá k majitelům dvou a více bytů. To je logické: pokud existuje volné bydlení, s největší pravděpodobností je k pronájmu. Informace o všech nemovitostech jsou pravidelně poskytovány finančnímu úřadu z Rosreestr. Pokud vlastníte více bytů a v přiznání není uveden příjem z pronájmu, je to důvod k provedení kontroly na místě.

„Dobrí příznivci“

Sousedé nespokojení s chováním nájemníků, uražení bývalí nájemníci nebo kolegové, se kterými došlo ke konfliktu – každý může napsat odvolání na finanční úřad.

To, že někteří lidé v bytě bydlí, samozřejmě neznamená, že se pronajímá nelegálně. Finanční úřad ale bude moci prokázat, že pobíráte nelegální příjmy. Například pomocí stejného výpisu z bankovního účtu nebo účtenek pro přijímání peněz, pokud přijímáte platbu v hotovosti.

Federální daňová služba provede rozhovory se současnými i bývalými nájemníky a sousedy. Majitel bude muset také podat vysvětlení finančnímu úřadu ohledně užívání nemovitosti.

Co se stane s nelegálním pronájmem bytu?

Pokud finanční úřad prokáže příjem z pronájmu bytu, budete muset po celou dobu nelegálního pronájmu platit daň z příjmu fyzických osob. Standardní sazba je 13 %, ale pokud nájemníci zaplatili více než 5 milionů za rok, tak ano zvýší na 15 %.

Za neplacení daní Za pronájem bytu budete muset zaplatit pokutu: 20 % z částky daně z příjmu fyzických osob. A pokud se inspektorům podaří potvrdit, že příjem byl skryt úmyslně, jeho velikost se zvýší na 40 %.

Kromě pokuty může finanční úřad účtovat i penále. Pro jednotlivce a jednotlivé podnikatele jsou 1/300 klíčové sazby Centrální banky Ruské federace. Tato hodnota se vynásobí počtem dnů zpoždění.

Pokud jste neplatili daň z příjmu fyzických osob, tak jste přiznání nepodali. I pro toto dobře: 5% z částky daně za každý měsíc prodlení, ale celkem ne více než 30% a ne méně než 1000 rublů.

Za velké a hlavně velké částky skrytých příjmů je trest přísnější. Pokud během tří let nezaplatíte daň vyšší než 2,7 milionu, budete podléhat trestní odpovědnost. Možné druhy trestů:

• pokuta od 100 do 300 tisíc nebo ve výši platu na dobu 1 až 2 let;
• zatčení až na 6 měsíců;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na jeden rok.

A pokud částka nezaplacené daně za tři roky přesáhne 13,5 milionu, bude trest ještě přísnější:

• pokuta od 200 do 500 tisíc nebo ve výši platu na 1,5–3 roky;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na 3 roky.

Trestní odpovědnost je samozřejmě krajní opatření, které se vztahuje pouze na svévolné neplatiče. Ale každopádně přiznání příjmu z pronájmu a placení daně z příjmu fyzických osob je výnosnější než dostat pokutu.

Nová služba „Samolet Plus“ vám pomůže snadno pronajmout nebo pronajmout byt

Jak legálně pronajmout byt

V první řadě uzavřete nájemní smlouvu s nájemcem bytu. Musí uvádět:

• Podmínky pro složení a vrácení zálohy. To je částka, kterou obyvatelé nechají jako zálohu při nastěhování. Pro majitele je kauce záchrannou sítí: pokud nájemníci něco rozbijí nebo poškodí, tyto peníze nahradí škodu. V ostatních případech se kauce vrací nájemcům při odjezdu.
• Postup při platbě nájemného. Dohodněte se na výši, podmínkách a formě plateb – hotovostní nebo bezhotovostní. Rozhodněte, kdo bude v případě potřeby platit za služby a opravy.
• Odpovědnost za porušení smlouvy. V tomto odstavci můžete specifikovat výši sankcí za pozdní platby a za předčasné ukončení. Pokud se nájemce rozhodne předčasně vystěhovat nebo majitel bude chtít nájemníka vystěhovat před koncem smlouvy, druhá strana dostane náhradu.

Pokud pronajímáte byt jako fyzická osoba, musíte do 30. dubna podat daňové přiznání k dani z příjmu 3-NDFL za předchozí kalendářní rok. Daň musí být zaplacena do 15. července.

Dá se ušetřit na daních?

Výše daně z nájemního bydlení se sníží, pokud nepronajímáte byt jako fyzická osoba, ale jako OSVČ. Stav lze získat v oficiální aplikaci Federální daňové služby „Moje daň“. Pokud pronajmete byt soukromé osobě, daň bude 4%, pokud organizaci – 6%. Musíte platit měsíčně. Aplikace automaticky vypočítá výši daně a připomene vám platbu.

Ale je tu nuance: pokud jste OSVČ, nemůžete pronajímat byty. Pokud je to váš trvalý zdroj příjmů, je výhodnější zaregistrovat individuálního podnikatele pomocí zjednodušeného daňového systému (příjmu). Poté bude možné platit daň z příjmu fyzických osob ve snížené sazbě 6 %.

Vyvodit závěry

• Podle zákona musíte při pronájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu a zaplatit daň z příjmu fyzických osob.
• Skrývání příjmů je riskantní: finanční úřad bojuje proti nelegálním pronájmům a pečlivě odhaluje neplatiče pomocí různých zdrojů informací.
• Pokud Federální daňová služba objeví skryté příjmy z pronájmu bytu, budete muset zaplatit plnou daň, pokuty a penále.
• Standardní sazba daně z příjmu fyzických osob pro fyzické osoby je 13 %, ale částku daně si můžete snížit, pokud se zaregistrujete jako OSVČ nebo jako fyzická osoba – podnikatel.

„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:

• nákupy nemovitostí,
• prodej nemovitostí,
• pronájem nemovitostí po celém Rusku.

Stejně jako různé doplňkové služby:

• interiérový design;
• velká rekonstrukce bytů;
• pomoc při přemístění;
• vybavení bytu;
• pojištění;
• oceňování majetku;
• protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.

Autor: Irina Volkova

Expert: Generální ředitel právní společnosti Mariox Center LLC Oksana Vasilyeva