Jak jsou klasifikována topná tělesa v bytě | Obsah MKD RosKvartal®

Ministerstvo výstavby Ruské federace zveřejnilo vysvětlující dopis, ve kterém s odkazem na zákon o bydlení, usnesení vlády č. 491 a rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace určilo, že radiátory vnitřního vytápění lze klasifikovat jako společný majetek majitelé prostor v bytových domech, pokud na nich nejsou instalovány uzavírací ventily. O všem si povíme podrobněji v dnešním článku.

Vysvětlení ministerstva výstavby

V jednom z předchozích článků jsme nastolili téma opravy zařízení v bytě majitele. Poté jsme se zabývali otázkou, na čí náklady: vlastníka nebo řídící organizace by měly být opravy prováděny vlastní strojní zařízení.

Zejména se dotkla i problematika opravy radiátorů topení v bytě. Na podporu našich argumentů byl 1. dubna 2016 zveřejněn dopis Ministerstva výstavby, který obsahuje všechna písmena i.

Ve svém dopise č. 9506-АЧ/04 ze dne 01.04.2016. XNUMX. XNUMX „K otázce zařazení topných těles otopné soustavy umístěných uvnitř areálů bytových domů do společného vlastnictví vlastníků prostorů bytových domů, “ Ministerstvo výstavby Ruska se snažilo sdělit manažerským organizacím, zda jsou radiátory bytového vytápění společným nebo osobním majetkem vlastníků.

Ministerstvo tak odkazuje na článek 3, část 1, článek 36 zákoníku bydlení RF a článek 2 Pravidla pro udržování společného majetku (RF RF č. 491 ze dne 13.08.2006. srpna XNUMX), podle kterého do společného jmění vlastníků prostor v bytových domech patří „strojní, elektrická, sanitární a jiná zařízení umístěná v bytovém domě mimo prostory nebo uvnitř prostor a sloužící více než jednomu bytové a (nebo) nebytové prostory (byt).“

Rovněž odbor ve svém dopise odkazuje na bod 6 Pravidel pro údržbu společného majetku, podle kterého v složení společného majetku zahrnuje „systém vnitřního vytápění sestávající ze stoupaček, topných těles, regulačních a uzavíracích ventilů, zařízení pro společné měření tepelné energie (společného domu) a dalších zařízení umístěných v těchto sítích.

Na základě výše uvedeného dochází oddělení k závěru, že systém vytápění domu sestává ze souboru stoupaček, topných těles, regulačních a uzavíracích armatur, řídící jednotky tepelné energie a dalších zařízení umístěných na těchto sítích.

Postavení Nejvyššího soudu Ruské federace

Ministerstvo stavebnictví se v této věci rovněž odvolává na stanovisko reflektované v rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 22. září 2009 č. GKPI09-725. Soud uzavírá, že topné zařízení v bytovém domě včetně vnitrobytového radiátory topení, lze zařadit do společného majetku pouze tehdy, slouží-li více bytovým nebo nebytovým prostorům.

Nejvyšší soud Ruské federace ve svém závěru odkazuje na odstavec „d“ odstavce 2 Pravidel pro údržbu společného majetku, který rovněž odkazuje na zahrnutí mechanických, elektrických, sanitárních a jiných bytových domů do společného jmění bytových domů. zařízení v bytovém domě mimo nebo uvnitř areálu, které slouží více bytovým a (nebo) nebytovým prostorům (bytu).

Obdobné pravidlo obsahuje bod 5 Pravidel pro údržbu společného jmění. Prohlašuje skutečnost, že společný majetek zahrnuje vnitropodnikové inženýrské systémy spolu se stoupačkami a odbočkami z nich k prvnímu odpojovacímu zařízení, ODPU, prvním uzavíracím a regulačním armaturám na větvích vnitrobytových rozvodů ze stoupaček, mechanických, elektrických, sanitárních a dalších zařízení umístěných na těchto sítích.

Všechny tyto dohromady body pravidel ve spojení s částí 1 článku 36 zákona o bydlení Ruské federace dávají důvod se domnívat, že do systému mohou být zahrnuta pouze topná tělesa (radiátory) topného systému, které slouží více než jednomu bytu. společný majetek vlastníků prostor v bytovém domě.

Topná tělesa instalovaná v bytech majitelů prostor v bytových domech, mající odpojovací zařízení na větvích od stoupaček vnitrodomového topného systému, které slouží pouze jednomu bytu a mohou být demontovány vlastníkem po získání povolení k rekonstrukci bytového domu prostory (článek 26 bytového zákoníku Ruské federace), nejsou zahrnuty složení společného majetku v MKD.

Na základě výše uvedených norem bytové legislativy dospěl Nejvyšší soud Ruské federace k závěru, že topná tělesa vnitřního vytápěcího systému, která slouží pouze jednomu bytu, nejsou zahrnuta do společného majetku vlastníků prostor v domě. bytový dům.

Závěry

Na základě tohoto rozhodnutí Nejvyššího soudu, jakož i norem článku 36 zákona o bydlení Ruské federace a paragrafů Pravidla pro udržování společného majetkuMinisterstvo výstavby shrnulo a uzavřelo, že do společného jmění vlastníků prostor v bytových domech patří „topná tělesa otopné soustavy (radiátory), která obsluhují více bytových prostor, včetně těch, které nemají uzavírací zařízení (uzavírací uzavírací ventily) umístěné na odbočkách ze stoupaček vnitropodnikového topného systému umístěného uvnitř bytů.”

Ministerstvo však vzneslo výhradu, že v souladu s odstavcem „a“ odstavce 1 Pravidel pro údržbu společného jmění lze složení společného jmění MKD za účelem plnění povinnosti jej udržovat určit tak, vlastníků na valné hromadě.

Kromě toho je schválená skladba společného jmění MKD, se kterým se provádí hospodaření nezbytnou podmínkou manažerské smlouvy MKD (ustanovení 1, část 3, článek 162 zákoníku bydlení Ruské federace). Vlastníci a správcovská organizace mohou v příloze ke smlouvě o správě bytových domů předepsat vymezení zóny provozní odpovědnosti podél hranic otopné soustavy. Odpovědnost za topná tělesa (radiátory) v bytovém (nebytovém) prostoru a obsluhu jednoho prostoru tak může být svěřena vlastníkovi objektu.

Odpovědnost za stoupačky, které od nich odpojují zařízení na pobočkách v prostorách vlastníka, ale obsluhují několik prostor, přebírá řídící organizace. Proto je důležité ve smlouvě o správě uvést složení společného jmění bytového domu, na kterém je správa vykonávána.

Ministerstvo výstavby tak opět potvrdilo skutečnost, že pokud jsou na radiátorech (bateriích) uvnitř bytů uzavírací zařízení (uzavírací armatury), pak nepatří mezi společný majetek vlastníků prostory MKD. Pokud taková odpojovací zařízení nejsou, jsou radiátory topení (baterie) zahrnuty do společného majetku vlastníků bytových domů.

Ministerstvo výstavby v závěru dopisu uvedlo drobnou poznámku, že podle odstavce 2 Pravidel pro přípravu regulačních právních aktů federálních výkonných orgánů a jejich státní registrace (RF RF č. 1009 ze dne 13.08.1997. srpna XNUMX ), dopisy federálních výkonných orgánů nejsou regulačními právními akty.

Vysvětlující dopisy Ministerstva výstavby k aplikaci regulačních právních aktů mají proto čistě informativní charakter, nejsou výzvou k akci a nesměřují ke stanovení, změně nebo zrušení stávajících právních norem. Vysvětlení obsažená v dopisech nemohou představovat obecně závazná nařízení vlády trvalého nebo dočasného charakteru.

Majitelé domů a nájemníci se zajímají o to, kdo by měl vyměnit a opravit baterie v bytě a zda má správcovská společnost právo požadovat nějaký doplatek za provedenou práci. Na tuto otázku neexistuje jediná odpověď – vše závisí na okolnostech, za kterých se výměna a údržba provádí.

Komu patří baterie v bytě?

V Čl. 19 občanského zákoníku Ruské federace a 36 bytového zákoníku Ruské federace se říká, že vnitropodnikové komunikace, které zahrnují baterie, patří rezidentům s právem společného vlastnictví. V neprivatizovaném bydlení patří správě lokality nebo jiné organizaci, která byt přidělila. Ke stejnému stanovisku se připojuje i Ministerstvo pro místní rozvoj v dopise č. 16273-SK/07 ze dne 4.09.07. září XNUMX.

Zákony však definují situace, kdy vnitrobytové komunikace nepatří do vnitropodnikového majetku:

• vlastník nebo nájemce bytu na základě čl. 12 odst. 1.1 pravidla č. 491 v něm na své náklady vyměnil tepelnou komunikaci;
• U vchodu do bytu je instalován kohoutek nebo jiné armatury, které jej odříznou od zbytku vnitrodomové sítě. Ministerstvo pro místní rozvoj ve dvou dopisech č. 18453-AD/14 ze dne 29.07.08. července 11294 a 14 – LS/11294 ze dne N 14-LS/17.04.09 ze dne XNUMX. dubna XNUMX uvedlo, že tyto komunikace nejsou považovány za veřejné komunikace. .

Stejného stanoviska setrval i Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích č. j. KAS09-547 ze dne 24.11.09. listopadu 91, č. 16-AD1-06.06.16 ze dne XNUMX. června XNUMX atd. Všechna topná zařízení oddělená ventilem nebo instalovaná vlastníky/nájemci nejsou považovány za součást společného majetku.

V jakých případech lze baterie vyměnit zdarma?

V některých případech jsou topná zařízení vyměňována společností, která obsluhuje dům:

• Radiátory v bytě nejsou odpojeny od obecné sítě odpojením zařízení. I když jsou po opravě namontovány uzavírací ventily, práce budou provedeny zdarma, protože v době opravy nebyly namontovány oddělovací ventily.
• Radiátory jsou instalovány ve společných kuchyních, koupelnách, technických místnostech kolejí a společných bytech.
• Výměna topných zařízení byla provedena v rámci generální opravy bytového domu. V takové situaci jsou vyměněny všechny ohřívače bez ohledu na přítomnost odpojovacích zařízení na větvích.
• Výměna topných zařízení se provádí v úředních nebo resortních bytech ve vlastnictví vládní agentury, KEC, správy a přidělených k dočasnému pobytu. V takových případech musí být radiátory instalovány organizací, v jejíž rozvaze se obytná budova nachází.

Bezplatnou výměnou nemohou obyvatelé ovlivnit výběr značky, barvy a dalších parametrů ohřívače – nákup řeší servisní organizace.

Kdo by měl měnit baterie v obecním nebo resortním bytě?

Před uzavřením smlouvy o sociálním nájmu tak činí správcovská společnost na žádost místní správy. Podle Čl. 85 89 Zákon o bydlení Ruské federace, poskytnuté bydlení musí být pohodlné a vybavené topením. Proto jsou občané povinni zajistit byty funkčními radiátory. Pokud jsou v havarijním stavu, je třeba si stěžovat na vedení města, požadovat zajištění jiného bydlení nebo opravy.

Pokud dojde k poruše radiátorů v době pobytu na sociálním nájemném, hradí nákup a montáž radiátorů nájemce. V odstavci 1 čl. 681 Občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že běžné opravy, na které se podle ustanovení 8 čl. 55.24 občanského zákoníku Ruské federace se týká údržby vnitrobytových komunikací – odpovědnost nájemce. Výjimkou je, pokud nájemní smlouva stanoví jiné podmínky. Tohoto stanoviska se drží i soudy. Rozhodnutí vlastníka o privatizaci bydlení proto neovlivní postup výměny topných zařízení.

Jaké topné zařízení by měla správcovská společnost zdarma vyměnit?

Správcovská společnost musí opravit tepelné komunikace související s majetkem bytového domu:

• Obecné stavební stoupačky, potrubí a další inženýrské sítě vedoucí k prvnímu vnitropodnikovému odpojovacímu zařízení.
• Zařízení nezbytná pro provoz systémů zásobování teplem.
• Baterie ve vchodech, vestibulech, technických místnostech a dalších místnostech využívaných obyvateli více bytů najednou.
• Měřiče tepelné energie pro domácnost.
• Radiátory v bytech, při absenci vypínacího zařízení. Výměna se provádí až po uplynutí životnosti radiátorů nebo jsou uznány jako havarijní.

Vlastníci nebo nájemci za takovou práci nemusí platit žádnou platbu. Žaloby trestního zákoníku na obyvatele, aby je donutil platit, soudy opakovaně zamítly. Tato pozice je například uvedena v příspěvku. Ne č. 91-AD16-1 ze dne 06.06.16, rozhodnutí č. GKPI09-725 ze dne 2.09.09.

Jak vyměnit baterii v bytě zdarma a kdo výměnu provádí

Postup musíte zahájit návštěvou správcovské společnosti a vypracováním žádosti s požadavkem na instalaci nových radiátorů. Radiátory se vyměňují až po skončení jejich životnosti: litinové – po 40 letech, ocelové a konvektory – po 30 letech nebo při uznání jako havarijní a neopravitelné.

Poté byt navštíví zástupci správcovské společnosti a vypracují zprávu o nutnosti výměny radiátoru. V zákoně je uvedeno, že vnitřní ohřívač je v havarijním stavu, dosloužil a není oddělen od obecné stavební komunikace uzavíracím ventilem, tzn. je součástí komunitní sítě. Na základě vyplněné dokumentace je provedena bezplatná výměna.

V případě odmítnutí nebo nečinnosti trestního zákoníku si musíte stěžovat na inspekci bydlení a obrátit se na soud, protože to porušuje požadavky části 2 čl. 162 Zákon o bydlení Ruské federace a pošty. N 491 ze dne 13.08.06. Justiční orgány uloží trestnímu zákoníku provést záměnu, v případě neprovedení soudního rozhodnutí podat odvolání k státnímu zastupitelství.

Dalším způsobem je, aby obyvatelé kontaktovali místní správu, aby dům zařadili do programu generálních oprav. Můžete si otevřít speciální účet, kde budou přijímány příspěvky na takové opravy. Když se nashromáždí určité množství, pozvěte licencovanou organizaci, aby všechny baterie vyměnila.

Mohu získat náhradu za nainstalované baterie?

Obdržení takové náhrady není zákonem stanoveno. Na základě ustanovení § 158 bytového zákoníku a § 681 občanského zákoníku se soudy v takových případech postaví na stranu bytového úřadu a peníze nelze vrátit.

Sociálně slabé vrstvy obyvatelstva: matky samoživitelky, zdravotně postižení, velké rodiny a chudí lidé se však mohou obrátit na správu své lokality a požádat o finanční pomoc v souvislosti s náklady na opravy. Jako důkaz se poskytují šeky a potvrzení o finančním stavu. Administrativa však často přiděluje částku mnohem nižší, než jsou vynaložené náklady.