Pokyny pro nákup předměstské nemovitosti: jaké dokumenty jsou vyžadovány?

Řekneme vám, jak je třeba kontrolovat dokumenty a jak se vyhnout klamání při uzavírání obchodů s venkovskými nemovitostmi.

Autoři: redakční oddělení blogu DG-Home

Surgaev Jurij Michajlovič Realitní specialista

Maria Shchugoreva televizní novinářka, kulturní komentátorka
Přihlaste se k odběru a dozvíte se o nejzajímavějších materiálech
na dg-home.ru
16 2023 февраля

Grilování kebabů na zahradě, rybaření na řece, pěstování šťavnatých rajčat a hortenzií pod okny – není to sen o venkově? A nyní jste připraveni přejít od snů k činům a rozhodli jste se koupit dům. Jak se nedostat do problémů a nepromarnit své těžce vydělané úspory?

Prvním krokem je pečlivě zkontrolovat všechny dokumenty Pokud nemáte právní vzdělání a nemáte zkušenosti s uzavíráním takových transakcí, náš článek vám pomůže zjistit, jaké dokumenty byste měli mít při koupi domu.

Na otázku, jaké dokumenty by měly být k dispozici při koupi domu, dokážou odpovědět právníci se specializací na nemovitosti

Jaké doklady je třeba zkontrolovat při koupi domu s pozemkem?

• Výpisy z Jednotné státní evidence nemovitostí pro dům a pozemek
• Titulní dokumenty pro web.
• Při koupi domu potřebujete i doklady pro samotnou stavbu, například kupní a prodejní smlouvu nebo darovací smlouvu.
• Souhlas manžela nebo manželky, pokud byl dům nebo pozemek zakoupen během manželství.
• Osvědčení o státní registraci práva, a pokud bylo vlastnické právo zaregistrováno po roce 2016 – výpis z Jednotného státního registru nemovitostí
• Akt uvedení stavby do provozu.
• V případě potřeby doklady o připojení ke komunikaci.
• Pokud kupujete bytový dům, potřebujete také výpis z katastru domů, kde je napsáno, kdo je tam zapsán.
• Pokud kupujete dům od developera, ujistěte se, že dům není v zástavě banky. Toto je běžné schéma používané podvodníky.
• Pokud kupujete drahou nemovitost, bylo by dobré si od prodejce vyřídit potvrzení z protidrogové a psychoneurologické ambulance, aby nemohl být obchod později napaden.
• Nezapomeňte si vyžádat potvrzení o nepřítomnosti dluhu na příspěvcích (pokud se dům a pozemek nacházejí v SNT).
• Pokud se nemovitost prodává na základě plné moci, ověřte si její pravost u notáře. Podvodníci často používají falešnou plnou moc.

Před podpisem dokumentů pro koupi a prodej domu je velmi důležité pečlivě prostudovat podstatu smlouvy

První, co by měl kupující nemovitosti udělat, je objednat si k domu a pozemku výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Ve výpisu bude uvedeno katastrální číslo, výměra, katastrální hodnota, adresa nemovitosti, stav pozemku a povolený způsob využití pozemku a domu, jméno vlastníka a neexistence věcných břemen a omezení.

Jurij Surgajev, realitní specialista

Jak zjistit, jaké dokumenty jsou v konkrétním případě potřeba?

Chcete-li vědět, jaké dokumenty jsou potřebné při koupi domu, musíte určit typ objektu ve vašem případě. Promluvme si podrobněji o nejběžnějších možnostech. Začněme titulními dokumenty.

Majitelé nemovitostí jsou povinni poskytnout potenciálnímu kupci úplný balík dokumentů, které by potvrzovaly jejich práva na dům, chalupu, chatu

1. Smlouva o prodeji
2. darovací smlouva
3. Dohoda o směně (výměně)
4. Osvědčení o dědictví ze závěti nebo ze zákona

Na doklady k nemovitostem si musí dát pozor především ti, kteří se chystají stát se vlastníky vedlejšího bydlení za městem

Titulní dokumenty pro bytový dům (primární objekt)

• Kupní a prodejní smlouva nebo jiný titulní dokument;
• Váš pas;
• Technický pas pro obytnou budovu;
• Stavební povolení;
• Katastrální pas pro další stavby a pro celé přilehlé území;
• Potvrzení o zaplacení státního poplatku.

Balíček dokumentů k novému bydlení je poněkud odlišný od těch, které vám poskytnou majitelé vedlejších nemovitostí.

1. Dokument pro web, potvrzující, že jej vlastníte (kupní smlouva, list vlastnictví apod.) nebo jej můžete užívat (nájemní smlouva).
2. Katastrální pas.
3. Osvědčení o uvedení do provozu. Upozorňujeme, že od roku 2018 je to nepovinný požadavek.

Příprava dokumentů pro koupi domu může nějakou dobu trvat, to je důležité vědět, pokud se plánujete odstěhovat z města do začátku letní sezóny

Po shromáždění všech dokumentů musíte provést zápis do Jednotného státního registru nemovitostí a zaplatit státní poplatek 2000 12 rublů (částka se může zvýšit v důsledku inflace). Doba registrace je až XNUMX dní (kromě víkendů).

Díky moderním technologiím lze některé dokumenty získat na dálku kontaktováním vládních úřadů prostřednictvím jejich oficiálních webových stránek

Titulní dokumenty pro dům (vedlejší objekt)

• Akt přijetí a převodu.
• Kupní, směnná, darovací nebo dědická smlouva.
• Dohoda o rozdělení společného jmění v případě, že vlastníky jsou manželé, kteří se rozvádějí.
• Smlouva o přidělení podílu pro sdílené vlastníky a dohoda o samotné velikosti podílu.
• Soudní příkazy (v případě potřeby).

Nakupovat nemovitosti u nás může jak fyzická osoba (občan), tak právnická osoba (firma, organizace).

Pokud se jedná o vedlejší nemovitost, pak při koupi domu věnujte zvláštní pozornost papírování. Když vlastník prodá, daruje nebo změní svůj dům, převede svá práva k němu na jinou osobu. Osobou může být právnická osoba (společnost) nebo fyzická osoba (fyzická osoba). Při prodeji domu je sepsána smlouva, která bude titulním dokladem pro zápis nemovitosti na jméno nového vlastníka.

Po zakoupení venkovského domu, chaty, chaty a jakékoli jiné nemovitosti k ní majitel převede svá práva na jinou osobu, tedy na nového vlastníka Smlouvu o prodeji a koupi domu s pozemkem

1. Ve smlouvě jsou nejčastěji uvedeny dvě ceny: celková a zvlášť za stavbu a pozemek.
2. Obvykle se bydlení a pozemky prodávají na základě jedné kupní smlouvy, ale ujistěte se, že dokument uvádí oba objekty a jejich podrobné charakteristiky. Registrační údaje domu a přilehlé oblasti musí být uvedeny samostatně.
3. Při popisu vlastností domu musí být uvedena jeho přesná adresa, účel (bytový nebo nebytový), celková plocha a musí být přiloženy kopie dokladů potvrzujících vlastnictví.
4. Při popisu prodávaného území uvedou jeho zeměpisnou polohu, celkovou rozlohu, číslo z katastru a přiloží i kopie dokladů potvrzujících vlastnictví.

Před podpisem kupní a prodejní smlouvy je nutné bezpodmínečně zkontrolovat, zda byl proveden průzkum pozemku (koordinace hranic se sousedy), aby se předešlo budoucím sporům se sousedy.

Jurij Surgajev, realitní specialista

Při koupi pozemku s domem si musíte zkontrolovat, zda jste dostali všechny potřebné dokumenty, aby s tím v budoucnu nebyly problémy

Jaké doklady by měl mít domácí prodejce?

• Technický plán domu;
• Technický pas domu;
• Registrace bydlení v Rosreestr;

V seznamu dokumentů, které musí mít prodávající nemovitosti, je na prvním místě technický plán a technický pas domu

Technický plán domu

Pro zápis do katastru je potřeba technický plán. Jsou zde uvedeny všechny důležité charakteristiky konstrukce. Technický plán obsahuje textovou a grafickou část. V textové části je uvedena adresa budovy, počet pater, celková plocha atd. V grafické části naleznete nákres nebo plánek budovy a okolí.

Technický plán domu se skládá z textové a grafické části, ze které kupující získá veškeré informace o nemovitosti

Technický pas domu

Do roku 2008 byl pro vklad nemovitostí do katastru nutný technický pas. Nyní je sestaven pouze pro bytové prostory a pro nebytové a nedokončené prostory se používá technický plán. Technický pas specifikuje inventární charakteristiky domu, ale neuvádí zeměpisné souřadnice a umístění objektu na místě.

Technický pas domu od roku 2008 je vyžadován výhradně při nákupu bytových prostor pro nebytové prostory se používá technický plán

Registrace domu v Rosreestr

Pokud dům nebyl zapsán u Rosreestr (katastrální služba), je třeba tak učinit okamžitě. Bez registrace může být transakce nákupu a prodeje prohlášena za neplatnou. Nejprve musíte shromáždit dokumenty a předložit je. Poté zaplaťte státní poplatek a do 10 dnů můžete obdržet výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Bez zápisu nemovitosti u Katastrální služby je smlouva o prodeji a koupi domu považována za neplatnou

Osvědčení o státní registraci: co to je a jak ho získat

Dříve, když budoucí majitelé kontrolovali dokumenty ke koupi domu, muselo existovat osvědčení o státní registraci. To nyní není nutné. Od roku 2016 začali majitelé domů dostávat výpisy ze státního rejstříku (USRN). Dříve vydané certifikáty zůstávají v platnosti, ale v podstatě již nejsou potřeba. Tento dokument není vyžadován pro uzavírání kupních a prodejních smluv.

Od roku 2016 se místo osvědčení o státní registraci používá jiný dokument, výpis ze státního rejstříku (USRN), dříve vydané osvědčení však zůstává v platnosti

Je zahradní kniha dokument nebo není?

Zahradní kniha se nevztahuje na doklady ke koupi domu. Dostávají ho účastníci zahradnického neziskového partnerství. Zahradní kniha nepotvrzuje vlastnictví pozemku. Na internetu můžete najít lákavé nabídky na nákup chaty pomocí zahradní knihy za konkurenceschopnou cenu. Takové nabídky vypadají lákavě, ale jde o pochybné transakce, jejichž legálnost lze snadno napadnout.

Zahradní kniha není zahrnuta v seznamu dokumentů požadovaných při uzavírání smlouvy o prodeji a koupi venkovského domu

Co dělat, když nejsou k dispozici všechny dokumenty?

Často se stává, že některé potřebné dokumenty pro registraci bydlení chybí: jsou ztraceny nebo nebyly provedeny vůbec. V tomto případě vyvstává logická otázka: „Jak koupit dům?“ Nejprve má smysl kontaktovat správu nebo místní archiv. Mohou existovat záznamy v účetní knize domácnosti nebo kopie důležitých dokumentů. Pokud odvolání nepřinese výsledky, může vlastník potvrdit své právo na vlastnictví podle amnestie dacha, pokud je vlastníkem domu déle než 15 let (nabývací předpis). Pokud výše uvedené metody nezaberou, nezbývá než se obrátit na soud. Nemovitost nemůžete koupit bez dokladů o vlastnictví, protože taková transakce může být snadno prohlášena za neplatnou.

Nemovitost nemůžete koupit bez kompletního balíku dokumentů, protože taková transakce může být snadno prohlášena za neplatnou

Sčítání

1. Doklad o vlastnictví (kupní smlouva, darovací smlouva, směnná smlouva, privatizační plán nebo dědický list).
2. Cestovní pas kupujícího.
3. Osvědčení o registraci domu s půdorysem.
4. Выписки из ЕГРН
5. Osvědčení o státní registraci pozemkových práv.
6. Potvrzení o zaplacení státního cla.

Nákup venkovské nemovitosti je zodpovědný proces, který vyžaduje zvýšenou pozornost všem detailům.

Jurij Surgaev, realitní specialista: „Doporučuji, aby všechny platby za transakci byly prováděny bezhotovostně, pomocí akreditivu nebo jiných služeb pro vzájemné vypořádání.“

Jurij Surgajev, realitní specialista

Pokud některé dokumenty chybí nebo jsou ztraceny, můžete se pokusit kontaktovat místní archiv nebo správu a získat duplikáty nebo využít amnestie dacha. Také bydlení může být uznáno jako majetek vlastníka v rámci zjednodušeného postupu, pokud jej osoba vlastní déle než 15 let. V opačném případě se musíte obrátit na soud.

Bez kompletního balíčku dokumentů od majitele nemůžete koupit dům, protože taková nedbalost může v budoucnu způsobit vážné problémy

Nákup chaty pomocí zahradní knihy není legální. Taková transakce může být u soudu snadno prohlášena za neplatnou. Buďte ostražití, nepodléhejte podvodníkům a brzy se budete moci stát šťastným majitelem venkovského domu s vlastním pozemkem.

Venkovský dům nemůžete koupit pomocí zahradní knihy, pamatujte si to a nenechte se oklamat podvodníky, kteří nabízejí takové nemovitosti za atraktivní ceny

Každý vlastník, bez ohledu na způsob nabytí nemovitosti: koupě domu nebo koupě pozemku, stavba, dědictví, jej musí zaregistrovat jako majetek. Za tímto účelem je stanoven vhodný postup, který předpokládá dostupnost dokumentů potvrzujících vlastnictví domu nebo bytu.

Základní kroky pro zdobení domu

Majitel soukromého domu je povinen zaregistrovat vlastnictví. Bez toho má pouze právo nemovitost užívat. S majetkem ale nebude možné nakládat – ani jeden státní orgán transakce s tímto objektem neumožní.

Ale předtím musí vlastník:

1. Správně formalizovat převod nemovitosti z jedné osoby na druhou (nákup a prodej, darování atd.).
2. Pokud se bavíme o bytové výstavbě, pak bude muset být dům nejprve uveden do provozu.
3. Poté je třeba připravit papíry a odeslat je k registraci.
4. Zaplaťte poplatek (výše závisí na typu objektu).
5. Vyzvedněte si prohlášení potvrzující vaše práva.

Teprve po zjištění, jaké dokumenty jsou vyžadovány pro soukromý dům, bude majitel moci bez problémů vše dokončit.

Dokumenty pro registraci domu po koupi

Koupě nemovitosti na základě kupní smlouvy je běžným způsobem získání vlastnictví domu. Může se jednat jak o hypoteční úvěr, tak o koupi za plnou cenu bez splátek. Pokud mluvíme o tom, jaké dokumenty jsou potřebné k nákupu domu, musí prodávající poskytnout:

• titulní listiny (i pro pozemek);
• technická dokumentace;
• osvědčení o nepřítomnosti břemen;
• souhlas s prodejem od ostatních spoluvlastníků (pokud existují);
• občanský pas atd.

Kupující ze své strany poskytuje pouze osobní doklady. Postup při koupi domu a jaké dokumenty jsou k tomu potřeba, závisí na mnoha faktorech. Strany mají právo uzavřít předběžnou dohodu, která určí základní podmínky transakce. O několik měsíců později uzavřou základní smlouvu a provedou převod peněz.

Pokud se nákup a prodej provádí za mateřský kapitál nebo hypoteční peníze, jsou do standardního seznamu cenných papírů přidány další. Pokud je částka, na které se strany dohodly, převedena po částech, musí strany vystavit potvrzení.

Koupí pozemku s domem tedy získáte dokumenty, které bude nový majitel následně potřebovat k zápisu vlastnictví. Podle pravidel předkládají dokumenty společnosti Rosreestr obě strany transakce – prodávající i kupující. Státní poplatek ale platí nový majitel. Registrace domu s pozemkem bude stát 2 tisíce 350 rublů.

Příspěvky je možné podávat přímo registračnímu úřadu nebo prostřednictvím multifunkčního centra. Pro registraci budete potřebovat:

• kupní smlouva;
• převodní listina;
• veškerou technickou dokumentaci poskytnutou prodávajícím;
• certifikát potvrzující platbu za službu.

Registrace vlastnictví obvykle trvá asi 10 dní. Poté nový vlastník obdrží výpis z Jednotného státního registru nemovitostí potvrzující jeho práva k nemovitosti.

Zápis vlastnictví domu během výstavby

Při stavbě soukromého domu se majitel často potýká s obtížemi. Před registrací nemovitosti je totiž potřeba ji zprovoznit. K tomu byste měli připravit:

• prohlášení vlastníka;
• výpis z Jednotného státního rejstříku katastru nemovitostí;
• povolení ke stavebním pracím;
• dispozice vybudovaného zařízení;
• závěr AIA;
• výsledky technických kontrol;
• akt převzetí předmětu.

Teprve po obdržení povolení k uvedení zařízení do provozu může vlastník formalizovat vlastnictví. Musíte odeslat Rosreestr:

• katastrální pas;
• stavební povolení;
• doklady potvrzující uvedení zařízení do provozu;
• občanský pas majitele;
• osvědčení o zaplacení státního registračního poplatku;
• výpis z Jednotného státního registru nemovitostí pro pozemky.

Registrace domu trvá 2 týdny, poté žadatel obdrží odpovídající výpis. Pokud je objekt nepovolenou stavbou, je obtížnější ji legitimovat. Dělají to dvěma způsoby:

Po dokončení jakékoli transakce týkající se nemovitosti vlastník formalizuje vlastnictví. Registrační orgán má standardní seznam dokumentů, které jsou nutné k dokončení tohoto postupu. Pokud je u nich vše v pořádku, nebude mít nový majitel se získáním výpisu žádné potíže. Je však důležité vzít v úvahu, že během registrace jsou všechny předložené informace pečlivě kontrolovány.

Developer, stavitel, jeden z předních prodejců
na trhu městských a příměstských nemovitostí Republiky Tatarstán