Daň z prodeje garáže: musíte zaplatit, jak snížit daň | Daň z příjmu fyzických osob

Prodej garáže je jako každý příjem fyzických osob zdanitelným plněním. V tomto článku vám řekneme, kdy musíte zaplatit daň z prodeje garáže a kdy ne, jak legálně snížit daňové zatížení a jak se bez sankcí hlásit Federální daňové službě.

1. Doba vlastnictví garáže pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob
2. Jak zjistit příjem z prodeje garáže
3. Jak snížit daň z prodeje garáže
4. Lhůty pro podání přiznání a zaplacení daně z příjmu fyzických osob

Doba vlastnictví nemovitosti pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob

Daňový řád Ruské federace stanoví minimální dobu vlastnictví nemovitosti při jejím prodeji – 3 roky a 5 let. To znamená, že příjem z prodeje nemovitosti po uplynutí minimální doby vlastnictví nebude zdaněn. O transakci také není nutné informovat správce daně. Od roku 2019 se tato norma vztahuje na nerezidenty Ruské federace.

Velmi důležitý je způsob pořízení garáže – koupě, dědictví nebo darování:

• Doba držby při prodeji bez daně je 5 a více let, pokud garáž byla zakoupena nebo přijata darem nikoli od blízkých příbuzných.
• Pro dědice a příjemce majetku darem od blízkých příbuzných/rodinných příslušníků se doba vlastnictví zkracuje na tři roky.

V ostatních případech musíte svému finančnímu úřadu podat prohlášení 3-NDFL a zaplatit rozpočet.

Jak vypočítat držbu garáže

Doba držby se počítá od okamžiku státní registrace nemovitosti v Rosreestr nebo od okamžiku podepsání potvrzení o převzetí v garážovém družstvu (GSK), za předpokladu, že podílové vklady jsou plně splaceny.

Doba vlastnictví majetku získaného dědictvím se posuzuje odlišně. Vlastnické právo přechází dnem otevření dědictví – dnem smrti zůstavitele.

Jak zjistit příjem z prodeje garáže

Někteří prodejci snižují cenu v dokladech, aby zaplatili nižší daň. Musíte pochopit, že daňový inspektor může tuto skutečnost zjistit a účtovat další daň z příjmu fyzických osob. Při zjišťování základu daně (částky, ze které je nutné vypočítat daň z příjmů fyzických osob) si proto ověřte katastrální hodnotu nemovitosti k 1. lednu roku prodeje. Lze jej nalézt na webu Rosreestr nebo z výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). Výpis poskytuje katastrální komora nebo MKP do tří pracovních dnů.

Porovnejte cenu dle kupní smlouvy za nemovitost a částku, která činí 70 % její katastrální hodnoty. Pro výpočet daně z příjmu fyzických osob je třeba vybrat největší hodnotu.

Například garáž se prodává za 950 tisíc rublů. Katastrální hodnota je 1 milion rublů, 70 % z 1 milionu je 700 tisíc rublů. Za Váš příjem bude považována cena dle smlouvy – 950 tis., jelikož je nejvyšší.

Uvažujme příklad: náklady na garáž podle smlouvy jsou 500 tisíc rublů, podle katastru 800 tisíc rublů. 800 000 * 70 % = 560 tisíc rublů. Částka vypočtená s přihlédnutím k katastrální hodnotě je větší. Bude to váš příjem pro daň z příjmu fyzických osob.

Jak snížit daň z prodeje garáže

Ve většině případů může být částka daně snížena a někdy nemusí být zaplacena vůbec. Daňový řád Ruské federace nabízí výběr ze dvou způsobů, jak snížit daňový základ:

• na náklady na nákup garáže, pokud byly zachovány dokumenty: dohoda, účty a jiné;
• na odpočet daně z nemovitosti ve výši 250 tisíc rublů, který je poskytován na prodej nebytových prostor, automobilů atd.

Fyzické osoby, které nejsou rezidenty Ruské federace, nemají právo na uplatnění daňového odpočtu při prodeji nemovitosti. To znamená, že musí z celého výnosu odvést daň z prodeje nemovitosti včetně prodeje garáže a uplatnit sazbu daně z příjmu fyzických osob ve výši 30 %.

Pokud byla garáž pořízena před méně než pěti lety a doklady k jejímu nákupu jsou zachovány, je zpravidla výhodnější vzít si jako základ daně rozdíl mezi kupní a prodejní cenou. Hlavní věc je, že je shromážděn kompletní balíček podpůrných dokumentů.

Jakou metodu použijete, je na vás. Daňoví poradci pro daň z příjmu fyzických osob. ru vybere pro vás nejlepší možnost a připraví zprávy pro federální daňovou službu, přičemž zohlední všechny normy daňové legislativy.

Příklad z praxe daňových expertů online služby NDFLka.ru

Předplatitel kontaktoval NDFLka.ru: Jakou daň z prodeje garáže musí zaplatit? Odborník pečlivě prostudoval dokumenty. Poté jsem provedl výpočty pomocí dvou možností odpočtu a určil pro klienta tu výhodnější. Zde jsou výpočty:

Údaje z dokumentů: náklady na garáž podle kupní a prodejní smlouvy jsou 450 tisíc rublů, 70% katastrální hodnoty je 500 tisíc rublů. Nákup garáže stál 400 tisíc rublů. Funkční období je kratší než pět let.

Za základ daně se považuje 70 % z katastrální hodnoty nemovitosti, protože je vyšší než hodnota uvedená ve smlouvě.

Kalkulace s přihlédnutím k kupní ceně:

Základ daně – 500 000 – 400 000 = 100 000

Daň z prodeje garáže = 13 000 RUB. (100 000 * 13 %)

Výpočet zohledňující odpočet nemovitosti:

Základ daně – 500 000 – 250 000 = 250 000

Daň z prodeje garáže = 32 500 RUB. (250 000 * 13 %).

Z výpočtů specialisty vidíme, že první možnost je pro klienta výhodnější o 19 500 rublů.

Na celkový příjem z prodeje několika garáží za jeden rok se poskytuje odpočet majetku ve výši 250 tisíc rublů.

Například za rok jste prodali dvě garáže za celkem 1 milion rublů. Snížit náklady na každou garáž zvlášť o 250 tis. Výpočet daňového základu bude následující: 1 milion – 250 tisíc = 750 tisíc rublů.

Pokud je však objekt ve sdíleném vlastnictví, pak každý akcionář, který prodává svůj podíl na základě samostatné dohody, požaduje odpočet 250 tisíc rublů.

Sergey a Ivan, dva majitelé stejné garáže, kontaktovali NDFLka.ru. Musím platit daň z prodeje garáže? Kolik by měl každý majitel zaplatit? Mezi dokumenty odeslané prostřednictvím online služby patří:

• celkové náklady na garáž jsou 1,2 milionu rublů;
• 70% katastrální hodnoty – 980 tisíc rublů;
• Neexistují žádné nákupní doklady;
• akcie se dělí rovným dílem – 50 až 50;
• každý vlastník prodal svůj podíl na základě samostatné smlouvy za 600 tisíc rublů.

Znalec vypočítal daň, kterou musí každý z bývalých majitelů garáží zaplatit:

Daňový základ jednoho a druhého prodávajícího = 350 tisíc rublů (600 000 – 250 000), kde 250 tisíc rublů je odpočet nemovitosti pro každého.

Výše daně z prodeje garáže, kterou musí každý majitel zaplatit = 45 500 rublů (350 000 * 13 %).

Lhůty pro podání přiznání a zaplacení daně z příjmu fyzických osob

Do 30. dubna roku následujícího po roce transakce by měl bývalý majitel garáže předložit prohlášení 3-NDFL inspektorátu v místě registrace. Hlásit je nutné, i když je splatná daň 0. Daň musí být převedena do rozpočtu do 15. července téhož roku.

Spuštění není třeba hlásit finančnímu úřadu příjmy za rok 2021, pokud částka transakce nepřesahuje:

• pro rezidenční nemovitosti – 1 milion rublů;
• za jiný majetek, včetně garáží – 250 tisíc rublů.

Pokud je daň z prodeje garáže 0 z jiného důvodu, například příjem je více než 250 tisíc rublů, ale méně než náklady na nákup, pak se prohlášení podává obecným způsobem.

Za pozdní podání přiznání a zaplacení daně vzniká správní odpovědnost. Výše pokuty závisí na typu porušení:

• 5 % z částky daně z příjmu fyzických osob, ale ne méně než 1 000 rublů a ne více než 30 % narostlé daně – za zmeškané lhůty pro podání prohlášení;
• 20 % z doměřené částky daně z příjmů fyzických osob za chybné podhodnocení příjmů a 40 % za úmyslné podhodnocení (pokud to kontrola prokáže);
• Za pozdní platbu budou automaticky účtovány penále ve výši 1/300 klíčové sazby centrální banky za každý kalendářní den po splatnosti.

Shrnutí:

• Příjem z prodeje garáže není předmětem daně při dodržení minimální doby vlastnictví (tři roky nebo pět let).
• Bývalý majitel si může příjem z prodeje garáže snížit srážkou ve výši 250 tisíc rublů nebo o výši potvrzených pořizovacích nákladů.
• Každý ze spoluvlastníků má právo snížit náklady na svůj prodaný podíl o 250 tisíc rublů za předpokladu, že prodej byl formalizován samostatnou dohodou.
• Aby nedošlo k chybám ve výpočtech, při vyplňování prohlášení nebo při shromažďování důležitých dokumentů, doporučujeme vám nejprve se poradit s odborníky.