Novostavba nebo sekundární bydlení: co je výhodnější pro nákup s hypotékou – Rossiyskaya Gazeta

Zvýhodněné hypoteční programy lákají ke koupi novostavby – sazby jsou zde výrazně nižší než na sekundárním trhu. Hotové byty jsou ale často levnější než nové. Každá možnost má své výhody a nevýhody. Prozradíme vám, na co si dát při výběru bydlení s hypotékou pozor a jak si spočítat skutečný přínos z koupě.

1. Aktuální situace na realitním trhu
2. Výhody novostaveb
3. Výhody sekundárního bydlení
4. Jaké výdaje je třeba vzít v úvahu
5. Příklad výpočtu plateb a přeplatků
6. Novostavba nebo vedlejší bydlení – co si vybrat

Aktuální situace na realitním trhu

Vzhledem k vysoké klíčové sazbě nejsou podmínky hypoték na sekundárním trhu aktuálně nejatraktivnější. Na začátku prosince 2024 je to 21 % a centrální banka počítá s možností dalšího navýšení. Sazby hypoték v největších bankách se přiblížily 30 % ročně. To je vážná zátěž pro rodinný rozpočet.

Mnohem optimističtěji vypadá situace u novostaveb. Vládní podpůrné programy vám umožní vzít si hypotéku za nižší úrokovou sazbu. Pro rodiny s dětmi je určena rodinná hypotéka se sazbou až 6 % ročně. Stejná sazba je k dispozici pro specialisty IT společností. Obyvatelé Dálného východu a Arktidy mohou získat půjčku pouze za 2 % ročně.

Má to ale i nevýhodu. Byty v novostavbách jsou dražší než hotové bydlení. Podle centrální banky byla ve druhém čtvrtletí roku 2024 průměrná cena za metr čtvereční v typických nových budovách 145,8 tisíc rublů. Na sekundárním trhu – 99,9 tisíc rublů. To je průměr za celou zemi, ale rozdíl je patrný.

Ukazuje se, že nízké sazby hypoték na novostavby jsou částečně kompenzovány vyšší cenou samotných bytů. A na sekundárním trhu jsou nepříznivé úvěrové podmínky kompenzovány dostupnějšími cenami bydlení. Volba mezi novostavbou a sekundárním trhem proto není tak jednoznačná, jak by se na první pohled mohlo zdát.

Výhody novostaveb

Nové budovy mají mnoho výhod, které je činí atraktivními pro kupující:

• Moderní rozložení. Nové budovy představují dobře navržené byty s vysokými stropy, velkými okny a funkčními prostory. Často je možné spojit kuchyň s obývacím pokojem nebo vytvořit několik koupelen.
• Čerstvě zrekonstruovaný. Okamžitě si můžete vytvořit interiér svých snů, aniž byste předělávali řešení někoho jiného. Mnoho vývojářů nabízí byty s povrchovou úpravou – to šetří čas a peníze na opravy.
• Nové komunikace. Moderní domy mají spolehlivé inženýrské systémy: vysoce kvalitní elektroinstalace, tiché výtahy, dobré větrání. Během prvních několika let nebudete muset utrácet peníze za výměnu potrubí nebo opravu stoupaček.
• Pohodlné dvorky. Nové obytné komplexy jsou stavěny podle moderních standardů. K dispozici jsou dětská a sportovní hřiště, podzemní parkoviště a odpočinkové zóny.
• Dobrá likvidita. Nové byty se snáze prodávají nebo pronajímají – vždy je po nich poptávka.

Zvýhodněné hypoteční programy vám opravdu pomohou ušetřit peníze na koupi novostavby. Nejsou ale dostupné všem. Rodinná hypotéka je určena rodinám s dětmi, IT hypotéka je pro zaměstnance akreditovaných společností a hypotéka Dálného východu je určena pro obyvatele určitých regionů. Pokud kupující nesplňuje podmínky pro zvýhodněné programy, bude si muset vzít hypotéku za standardní sazbu.

Výhody sekundárního bydlení

Vedlejší bydlení je nemovitost, ke které již byla zapsána vlastnická práva. I když v takovém bytě nikdo nebydlel, je stále považován za vedlejší. Nákup je formalizován prostřednictvím kupní a prodejní smlouvy, a nikoli prostřednictvím DDU nebo postoupení pohledávek, jako je tomu v případě nové budovy.

Výhody hotového bydlení:

• Vybudovaná infrastruktura. Sekundární bydlení se obvykle nachází v obydlených oblastech s dobrou dopravní dostupností. V blízkosti je vše, co potřebujete: školy, školky, polikliniky, obchody, kavárny. Není třeba čekat na vybudování sociálních zařízení.
• Rychlé odbavení. Do bytu se můžete nastěhovat ihned po koupi. Není třeba čekat na dokončení stavby a vyřízení papírování. Můžete se okamžitě zaregistrovat a začít žít.
• Stav domu je jasný. Kupující vidí reálný stav bytu, vchodu i celého objektu. Můžete hodnotit kvalitu práce správcovské společnosti, mluvit se svými sousedy a dozvědět se o účtech za energie.
• Hotová renovace. Často se byty prodávají zrekonstruované, někdy zařízené. I když interiér není dokonalý, můžete v něm bydlet, zatímco si našetříte na aktualizaci. A kosmetické opravy budou stát méně než dokončení od nuly.
• Nižší náklady. Ceny na sekundárním trhu jsou obvykle nižší než v novostavbách ve stejné oblasti.

Hypotéky na sekundární bydlení jsou dražší, protože stát nedotuje sazby. Existují vzácné výjimky: například rodiny s handicapovanými dětmi si mohou koupit hotový byt v rámci programu Rodinná hypotéka, ale pouze v případě, že v regionu nejsou rozestavěné stavby. V ostatních případech si budete muset vzít půjčku za tržní sazbu.

Jaké výdaje je třeba vzít v úvahu

Při výběru mezi novostavbou a sekundárním trhem je důležité zvážit nejen cenu bytu a sazbu hypotéky. Existuje mnoho dodatečných nákladů, které mohou významně ovlivnit konečné náklady.

Náklady na koupi novostavby:

• Opravit. Pokud developer prodá byt bez dokončení, budete muset investovat peníze. Náklady na hrubé materiály, práci řemeslníků a konečnou úpravu mohou být značné.
• Nájemné. Při stavbě domu potřebujete někde bydlet. Pokud nemáte vlastní bydlení, budete si muset pronajmout byt. Jedná se o další měsíční výdaje, které je třeba předem naplánovat.

Náklady na opravu mohou vzniknout i při koupi vedlejší nemovitosti, zde však vše závisí na stavu nemovitosti. Někdo si pořizuje byt s touhou změnit v něm vše, od dispozice až po výzdobu. Jiní volí varianty, které jsou ihned vhodné k bydlení a nevyžadují investice.

Při koupi je potřeba počítat i s náklady na získání hypotéky, které vznikají bez ohledu na to, zda kupujete novostavbu nebo bydlení na sekundárním trhu. Budete muset zaplatit za odhad nemovitosti, registraci transakce a pojištění: kromě povinného pojištění nemovitosti banky obvykle požadují pro dlužníka i životní pojištění. Při nákupu nemovitosti při dalším prodeji budete možná potřebovat pojištění vlastnického práva k ochraně před nároky třetích stran na byt.

Všechny tyto výdaje je třeba vzít v úvahu při plánování rozpočtu. Mohou přidat významnou částku k ceně bytu a ovlivnit volbu mezi novostavbou a domem určeným k prodeji.

Příklad výpočtu plateb a přeplatků

Na konkrétním příkladu si spočítáme, kolik bude stát hypotéka na novostavbu a vedlejší nemovitost.

Vezměme si pro výpočet byt 30 metrů čtverečních v Moskvě. Podle centrální banky jsou ve druhém čtvrtletí roku 2024 náklady na metr čtvereční v hlavním městě 345 tisíc rublů na primárním trhu a 332,5 tisíc na sekundárním trhu.

Rozdíl v měsíční platbě bude 133 tisíc rublů a celkový přeplatek bude asi 32 milionů rublů. Toto srovnání však platí pouze v případě, že můžete získat hypotéku se sníženou sazbou – pro rodiny nebo pro IT pracovníky. Těm, kteří nemají nárok na hypotéky se státní podporou, mohou banky nabídnout úplně stejnou hypotéku jako na vedlejší bydlení – za tržní sazbu. Při dnešním porovnávání potenciálních výhod pořízení bydlení na primárním či sekundárním trhu se proto vyplatí vzít v úvahu nejen podmínky hypotečního programu, ale také související náklady. Například kupující nové budovy bude muset několik let platit drahé nájemné v Moskvě, zatímco čeká na uvedení bydlení do provozu, a pak utratí pár milionů na opravy, pokud je byt zakoupen bez dokončení. A kupující vedlejší nemovitosti se může do bytu okamžitě nastěhovat s nábytkem a spotřebiči „tak jak jsou“.

Splátky a přeplatky pro konkrétní situaci si můžete spočítat pomocí hypotečních kalkulaček – jsou k dispozici na stránkách všech velkých bank.

Novostavba nebo vedlejší bydlení – co si vybrat

Volba mezi primárním a sekundárním bydlením závisí na mnoha faktorech a univerzální řešení neexistuje. Každá možnost má své výhody a vlastnosti.

Abyste se rozhodli správně, vyhodnoťte:

• Máte nárok na zvýhodněné hypoteční programy?
• jste připraveni čekat na dokončení stavby a pronajmout si na počkání bydlení;
• bude dostatek peněz na opravu a vybavení bytu;
• jaká je záloha, kterou jste ochotni zaplatit;
• Jsou nějaké vyhlídky na předčasné splacení úvěru?

Zvažte tyto faktory, porovnejte možnosti a proveďte výpočty pro vaši konkrétní situaci. Co je výhodné pro jednoho kupujícího, nemusí být vhodné pro jiného. Hlavní je učinit rozhodnutí s ohledem na vaše potřeby, možnosti a plány do budoucna.

Mnoho lidí, kteří plánují koupi bytu, má logickou otázku: “Co je lepší: novostavba nebo vedlejší dům?” Zvažme všechna pro a proti nákupu primární a sekundární nemovitosti.

Klady výběru novostavby

• nižší cena;
• zvětšená plocha;
• trvanlivost;
• snížené sazby hypoték;
• moderní uspořádání.

Mnoho bytů v novostavbách je vybaveno pouze nosnými příčkami, které vám umožňují provádět opravy podle vlastního návrhu a s přihlédnutím k potřebám vaší rodiny. Navíc si můžete vzít výhodný hypoteční úvěr na nákup nového bydlení – mnoho bank nabízí různé úvěrové produkty za snížené úrokové sazby, včetně programů s vládní podporou se sazbou 6,05 % ročně.

Nevýhody výběru novostavby

Nové nebo další prodej: co je lepší koupit? Byty od developera, zejména v ekonomické třídě, se obvykle prodávají s hrubou povrchovou úpravou. Budete muset provést opravy na vlastní náklady a úsilí nebo uzavřít dohodu s dodavatelem developera – tímto způsobem můžete rychle dokončit dokončovací práce a nastěhovat se do bytu. V případě koupě nemovitosti na hypotéku lze náklady na dokončení zahrnout do kupní smlouvy, developer poté byt opraví a předá připravený k nastěhování. V každém případě si budete muset několik měsíců počkat!

Po nastěhování se také budete muset smířit s hlukem, který se bude pravidelně vyskytovat v okolních rekonstruovaných bytech. Ani jedna novostavba není po dodání a zprovoznění plně obsazena. A pokud se někteří obyvatelé vypořádají s dokončovacími pracemi za pár měsíců, jiní mohou na opravách pracovat roky a o víkendech se těšit ze zvuků vrtačky nebo příklepové vrtačky.

A ještě jedna nuance – na rozdíl od sekundárního bydlení se byty v novostavbách obvykle nacházejí v oblastech vzdálených od centra města, na volných pozemcích a nezastavěných oblastech se špatně rozvinutou infrastrukturou. Možná si budete muset několik let počkat, než se s mikroobvodem napojí linka metra nebo nová autobusová trasa, postaví se školka, škola, zdravotnické zařízení, nákupní a zábavní centrum. Mnoho developerů zajišťuje výstavbu.

Více informací o výběru nových budov naleznete v sekci „Jak vybrat novostavbu“.

Jaké výhody přinese koupě novostavby?

Mnoho kupujících je potěšeno novotou bydlení, takže otázka, zda koupit byt na další prodej nebo novostavbu, je zpočátku nenapadá. Moderní cihlový dům vydrží nejméně 100-120 let, blokový dům – až 100 let a monolitický – asi 200 let. Nové nemovitosti mohou být předány dětem nebo vnoučatům, zatímco sekundární bytový fond, vybudovaný v sovětských dobách, by měl být podle inovačního programu zbourán do roku 2030-2050.

Negativní aspekty novostaveb

Negativní emoce u majitelů primárních nemovitostí většinou vznikají nejdříve, když v sousedních bytech probíhají rekonstrukční práce, dvorek ještě není dostatečně upravený a potřebné sociální zázemí. Mnoho obyvatel, zejména těch, kteří nemají vlastní vozidla, musí trávit čas cestováním do obchodů, škol, školek a nemocnic umístěných v pohodlnějších čtvrtích.

Náš profesionální a sehraný tým vám vždy pomůže vyřešit vaše problémy nejlepším možným způsobem v co nejkratším čase.